¿Qué saber antes de alquilar una casa por primera vez? Juventud publica una guía para los inquilinos más inexpertos

Septiembre es un mes de mucho movimiento inmobiliario. Muchos estudiantes que no están familiarizados con los contratos de alquiler buscan piso a destajo a un mes del inicio de las clases. Están aprendiendo a bucear en un mercado de precios inflados y una competitividad feroz entre hipotéticos inquilinos. El Ministerio de Juventud ha publicado una guía dirigida a los jóvenes que alquilan un piso o una habitación por primera vez.

En ella, el departamento que dirige Sira Rego desgrana cuáles son los derechos de los inquilinos, recomendaciones para evitar los abusos inmobiliarios y vías para reclamar, con plantillas de escritos para negociar e incluso reclamar en la vía judicial. Por ejemplo, la guía recomienda no enviar documentación sensible por Whatsapp o no efectuar pagos a las inmobiliarias porque son los propietarios los que, por ley, deben hacerse cargo de pagar el servicio.

El Instituto de la Juventud, que coordina la guía, asegura que hay “confusión, desinformación y vulnerabilidades” entre las personas jóvenes en el momento de acceder al alquiler, elementos que profundizan en su “desprotección legal”. “El alquiler se ha convertido en la inversión más rentable y eso está generando que haya más abusos que nunca”, justifican en la presentación del documento.

Cuidado con “el mes de agencia”

El documento elaborado por Juventud recomienda “alquilar directamente con un particular” para “evitar agencias que, de forma generalizada, velan solo por sus intereses propios y los del casero”. Si finalmente se da el paso de acceder al alquiler a través de una inmobiliaria, la guía subraya que “no hay que pagar nada” a este intermediario. “El mes de agencia lo tiene que pagar el casero según la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, desde mayo de 2023”, recuerda el documento. Juventud también alerta ante el escenario de que las agencias quieran camuflar el cobro como “gastos por estudio de solvencia del inquilino” o cualquier otra “comisión”.

Si ya has pagado por pensar que te correspondía, Juventud también dan unos consejos para recuperar el dinero. Primero, recomiendan “conseguir pruebas que demuestren que se ha requerido el pago y que se ha efectuado”, como mensajes de Whatsapp o transferencias. Después, el consejo es reclamar por escrito a la inmobiliaria con un modelo de escrito que se adjunta a la guía para reclamar la devolución.

Si la reclamación no da resultado, el último paso es presentar una queja ante la Dirección General de Consumo de la comunidad autónoma donde esté la agencia, pero siempre que hayan pasado 30 días desde que se solicitó por primera vez el reembolso del dinero abonado, dice la guía. Se puede ir incluso más allá con una demanda judicial pero con la condición de que la reclamación sea por importe inferior a 2.000 euros. Hasta este límite, el procedimiento puede iniciarse sin necesidad de pagar ni abogado ni procurador.

En qué tengo que fijarme en el contrato

Si buscas un contrato de larga duración, dice la guía, debe reflejarse en el contrato: aparecerá una duración de un año prorrogable hasta 5 o 7 años (en función de si es un casero individual o una empresa). “Si en el contrato se indica que el alquiler es para ”uso temporal“, o bien que ”no es para uso de vivienda habitual“, hay que tener cuidado porque podría ser un contrato fraudulento, en el que no se aplicarían los plazos de 5 o 7 años a los que tenemos derecho”, apunta el documento. La renovación del contrato es anual, automática y obligatoria, aunque los inquilinos sí tienen derecho a abandonar antes el alquiler “avisando con 30 o 60 días de antelación”.

Ahora bien, si el casero, trascurrido este tiempo, no comunica por burofax el fin del contrato cuatro meses antes de que venza, se prolongaría otros tres años más. “Y pasados esos 3 años, si ninguna de las partes anuncia su voluntad de rescindir el contrato, este se prorroga por un año más hasta que alguien rescinda el contrato. Esta situación se llama tácita reconducción”, clarifica la guía. Además, si tu alquiler es posterior al 26 de mayo de 2023 y se encuentra en una zona tensionada, transcurridos los 5 o 7 años de duración legal del contrato tienes derecho a una prórroga extraordinaria de 3 años más.

Normalmente los contratos incluyen una cláusula que permite al casero recuperar la vivienda siempre que sea “para sí mismo o una familiar”. Para que esto sea posible, deben darse tres condiciones: que esté explícito en el documento que se firmó con el arrendador, que se haga con un plazo de mínimo dos meses de antelación y que el casero “justifique la necesidad de recuperar la casa, aportando documentos que indiquen que él o un familiar ha cambiado de residencia o trabajo, se ha divorciado, se ha independizado, etc”.

Si una vez que abandonas la casa, el casero no la ocupa o la pone en alquiler en tres meses, “puedes recuperar su alquiler y ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de alquiler que quedara por cumplir hasta completar 5 años”, informa Juventud, que proporciona también un modelo para solicitar esa indemnización.

Si como inquilino quieres dejar la casa antes de que acabe el contrato, no hay problema si es a partir de los seis primeros meses, avisando con un plazo de antelación. En el caso de que sea antes, hay que fijarse en lo que dice el contrato porque es probable que prevea indemnizaciones para el casero, recoge la guía.

Posibles subidas de renta y la fianza

Se realiza entre el día uno y siete de cada mes, salvo que en el contrato se indique otra cosa. Y su actualización es anual por valor del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) a partir de mayo de 2023 o el IPC en contratos anteriores a esa fecha, apunta la guía. Si la subida se quiere hacer después puede hacerlo, pero “en ningún caso reclamar retroactivamente” esa actualización de la renta.

El documento también recuerda que el importa de la renta está topado si la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado. Más de ocho millones de personas viven ya en municipios cuyos precios están controlados. Entre ellos, Barcelona, Donostia, Pamplona o Coruña, la primera ciudad en una comunidad autónoma del PP en sumarse a la medida, contra el criterio de la Xunta, pero con su visto bueno, algo que no ha sucedido en otras regiones. “En estos casos, la renta no podrá ser mayor que la del contrato anterior”.

Otro escenario al que hay que estar alerta es el de las posibles subidas por “mejoras en la casa”. Es legal que aumenten la renta por este motivo pero con la condición de que hayan pasado “cinco años desde la firma del contrato” y que la subida “no suponga más del 20% del importe que el arrendatario hubiera estado pagando hasta la fecha”.

La guía recuerda también que los gastos de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles y la tasa de basuras corre a cargo del casero, así como las “obras de conservación de la vivienda”, las necesarias para que la casa continúe siendo habitable (averías de electrodomésticos, en instalaciones de agua, climatización, electricidad o sanitarios, salvo casos de mal uso). Tampoco deberías pagar el seguro de impago contratado por el arrendador, es una “cláusula abusiva y, por tanto, nula o inválida según la ley”.

La fianza suele ser un asunto problemático. No puede superar los dos meses de renta, según la guía, y los problemas aparecen frecuentemente cuando el importe tiene que ser devuelto al finalizar el contrato. Para evitar problemas, el documento recomienda hacer fotos y vídeos del estado de la vivienda al entrar. “La fianza no se puede utilizar para comprar muebles o electrodomésticos nuevos ni para reparar desperfectos que ya tuviera la casa o generados por el uso normal de la vivienda”, recuerda Juventud, que también adjunta un modelo de reclamación para los casos en los que el arrendador se niega a devolver la fianza.

La guía recoge a nivel informativo los pasos que deben darse necesariamente antes de un desahucio (burofax, demanda, juicio y lanzamiento) y ofrece recursos para acceder a vivienda pública por parte de las comunidades autónomas o ayudas para el pago del alquiler.