Encontrar tu antiguo piso de alquiler en Idealista por 900 euros más: “Ni siquiera habían pintado”

Javi acababa de mudarse cuando recibió un mensaje de su antigua compañera de piso, que también se había visto obligada a cambiar de casa. Era el anuncio de la vivienda que ambos habían compartido con la novia de él y otra amiga. “Nos quedamos alucinados”, recuerda. Sabían que la intención de los propietarios era subir el precio, porque a la hora de renovar les avanzaron que podían quedarse si pagaban más. Se negaron, porque consideraban que su renta era justa, máxime para un piso viejo y sin reformas, pero la cifra les impactó. “De 1.500 a 2.400 euros, una burrada. Nos llamó la atención que no habían hecho ni una sola mejora, ningún arreglo. En las fotos se veía que ni siquiera habían pintado”, explica.

El anuncio aguantó en la plataforma apenas dos o tres días, en una muestra más de que la necesidad de tener un techo bajo el que vivir lo aguanta prácticamente todo en el mercado inmobiliario actual. Según los datos de Idealista, en el segundo semestre del año, el 8% de las viviendas se alquilaron en menos de 24 horas, pese a que los alquileres habían subido casi un 10% en el último año.

“Incluso desde la lógica de mercado en la que vivimos, se entiende que cuando algo sube de valor es porque ha habido una mejora, una inversión de tiempo o esfuerzo, pero no es el caso. Las subidas son arbitrarias y no responden a una magnitud concreta que se pueda justificar”, explica la profesora de la Universitat Autònoma de Barcelona Marta Ill-Raga. De hecho, el precio de los alquileres ha subido en absolutamente todas las provincias en la última década, según el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Serpavi), que analiza la información declarada a efectos tributarios sobre arrendamientos de vivienda habitual entre 2015 y 2023.

La diferencia entre los datos de Idealista y el Serpavi es que mientras la plataforma analiza precios medios de oferta actuales, las cifras oficiales recogen la mediana —el valor central que resulta después de ordenar todos los precios— de los ingresos por alquiler en la renta de cada año. Es decir, el precio del último año disponible incluye el de los contratos que se firmaron ese ejercicio, pero también todos los anteriores que continúan vigentes, incluso los de renta antigua, lo que bajaría el precio del metro cuadrado. Sin embargo, las subidas no difieren en exceso. Por ejemplo, de 2020 a 2023, según el Ministerio, los precios se incrementaron en un 12,3%. De acuerdo con los datos de la empresa, un 13%.

El precio del metro cuadrado en alquiler ha subido en toda España en un 34,10% desde 2015, según las cifras oficiales. Por provincias, va desde el 21% de Ourense al 50% de Vàlencia y Balears. Y lo hace en aquellas que han ganado población, como Alicante, Barcelona o Madrid, pero también en las que la pierden, como Albacete, Asturias o Badajoz.

Gabriela dejó su vivienda a principios de año. Llevaba un tiempo buscando piso, después de un robo por el balcón y humedades sin arreglar en el baño. Ya instalada en su nuevo piso, una alerta rezagada le mostró el anuncio de su antigua casa. “El piso estaba peor que cuando llegué por las humedades y aun así lo subieron de 970 hasta los 1.250 euros”, explica.

Desde el sector, llevan años advirtiendo de una desproporción entre la oferta y la demanda. “La principal razón por la que un propietario se desentiende del mantenimiento de una vivienda es porque tiene todo el poder negociador, porque por cada anuncio hay 50 que la quieren alquilar”, señala el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, José María Alfaro. Y esto se debe, a su juicio, a una tendencia que se viene gestando desde hace lustros. “A partir de 2014, la construcción de obra nueva, tanto pública como privada, no se recuperó, y en ese momento deberían haberse promovido formatos de vivienda pública o colaboración público-privada”, explica.

“En cualquier sector productivo, la escasez de oferta hace que haya un incremento poco sostenible en casi todos los casos”, razona Alfaro. Pero otras voces consideran que la vivienda no responde a la ley de la oferta y la demanda y que el rentismo no es en sí mismo un sector productivo. “A diferencia de cualquier otro bien, la tierra sobre la que construimos nuestros edificios es permanente e inmóvil”, explica el investigador del Institut de Recerca Urbana de Barcelona Jaime Palomera, en su libro ‘El secuestro de la vivienda’. Esto provoca que “quienes controlan el suelo en las zonas donde están las oportunidades y la gente necesita vivir gozan de una posición privilegiada”, al poseer un activo que escapa a las leyes del mercado. “Al no haber competencia real, pueden fijar el importe que deseen”, sentencia.

Para Ill-Raga, la tensión en el mercado no se produce porque falte oferta, sino porque esta se utiliza con una lógica de activo financiero. “Hay una sofisticación de las estrategias que buscan obtener rentas cada vez más altas”, indica. En el ensayo ‘El problema de la vivienda’, el gerente de la empresa pública de vivienda de Navarra, Javier Burón, realizaba una comparación con la industria automovilista, que “quiere vender a todo tipo de clientes y no retiene producto a la espera de que se caliente el mercado”, mientras “el mundo inmobiliario está casi fundado sobre la base de la retención especulativa, pues, para una localización concreta, no hay un producto sustitutivo”.

Viviendas para invertir

Según un censo elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, en 2021 en España había 3,8 millones de viviendas vacías, un 14% del total. Además, cerca de 400.000 inmuebles se dedican a uso turístico y, principalmente en zonas con control de precios, como Catalunya, muchos propietarios han recurrido al subterfugio del alquiler de temporada. Una encuesta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), publicada en febrero, mostraba que más de la mitad de las personas con intención de pedir una hipoteca lo harían para invertir y no para acceder a un techo bajo el que vivir, pese a la inseguridad jurídica de los propietarios que denuncian desde el sector.

Pelayo también encontró su antiguo piso en Idealista, con un incremento de 550 euros, casi un 60% más y ninguna mejora reseñable. Estas subidas, explica Ill Raga, son “una expresión del poder de clase de los propietarios, que tienen la capacidad de hacer uso de sus derechos de propiedad para aumentar la renta sin ninguna justificación”. La experta en vivienda señala dos factores que influyen en las rentas: el diferencial que se atribuye a características específicas del suelo y el inmueble, como la localización, los servicios o las conexiones; y las que provienen de mejoras, como actualizaciones o reformas. “El aumento de precios que vemos en todas las ciudades es generalizado, no se justifica por la ubicación ni por la inversión dentro de la vivienda”, insiste.

La regulación o la ausencia de ella es otro de los factores que se tienen en cuenta a la hora de analizar la calidad de los inmuebles, aunque hay posturas que apuntan en varias direcciones. Un informe del think tank conservador New Direction, fundado en 2009 por Margaret Thatcher, señala que el control de precios en Suecia desincentivó la inversión de los propietarios en mejoras en las viviendas, al no poder sacarles la rentabilidad deseada. Sin embargo, otras experiencias, como la desregulación en Reino Unido, han provocado alquileres más caros y de peor calidad.

Para Alfaro, la regulación que viene produciéndose en España desde 2019 no ha ayudado a controlar los precios porque se “interviene sobre el efecto y no la causa”. “Cuando se ponen medidas coercitivas o sancionadoras la gente se retrae, no alquila, cierra la casa o la convierte en turística. Los propietarios escapan de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) porque entiende que le complica la vida”, apunta. Los rentistas continúan con la sartén por el mango: “Si estrangulas la oferta, la oferta se va a regular”.