Jorge Galindo, sociólogo: «El poder sobre el precio de la vivienda no te lo da el BOE, te lo da tener vivienda pública»

La edad media para la compra de una primera vivienda en España se sitúa en torno a los 41 años, según los datos del portal Fotocasa. Jorge Galindo (València, 1985) acaba de convertirse en propietario y, con su pareja, clavan esa media. El sociólogo por la Universidad de Ginebra y director adjunto del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol) acaba de publicar el ensayo ‘Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundacia’ (editorial Debate), en el que argumenta la necesidad de atacar un reto ambicioso, priorizar la vivienda, y por tanto actuar en torno a ella, como un problema de primera magnitud y dejar de ponerse “palos en las ruedas”.

En el libro hace un paralelismo con la misión Apolo. Ahora mismo, ¿es más fácil llegar a la Luna o solucionar el problema de la vivienda en España?

(Risas) No debemos dejar que un objetivo que, de primeras, parece inasumible nos eche para atrás. El reto es gigantesco, como volver a la Luna, pero el título está escogido con la intención de decir que necesitamos un poco de ambición. También es una oportunidad para pensar en las ciudades e imaginar los barrios que queremos.

Empecemos por el principio, ¿por qué tres millones de viviendas?

Es una provocación basada en evidencia. Para 2039, se prevé que se creen 3,7 millones de hogares netos; CaixaBank cifró la demanda reprimida de hogares entre 500.000 y 750.000; y Eurostat tiene la cifra de un 65% de personas de entre 18 y 34 años que vive con sus padres, cuando la media europea es de un 50%. Puedo sumar todo y decir que hacen falta 5 millones de hogares, o que tenemos una tendencia de creación de hogares al alza y demanda deprimida y como necesitamos algún tipo de temporalidad, y en base a otras cifras que menciono en el libro, me parece que tiene sentido que nos pongamos tres millones como esa Misión Apolo. Si al final son dos millones en ocho o en 12 años, me importa menos que el hecho de que no pensemos en ello.

Suena un poco a eslogan electoral.

Es intencional que suene a eslogan, pero no electoral, sino de proyecto social conjunto. Los tiempos que marco no son los de una legislatura y, aunque no soy naif y no aspiro a un gran consenso entre todos los partidos para un plan de vivienda, si aspiro a que, al menos, no se pongan palos en las ruedas.

‘Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia’ (Editorial Debate)

El Ministerio de Vivienda ha impulsado una reforma de la Ley del Suelo para evitar que se frenen determinados proyectos urbanísticos, que el PP tumbó en el Congreso. ¿Es uno de estos palos?

Efectivamente, me refiero a ejemplos de este tipo. La regulación urbanística en España le da mucho peso al silencio administrativo negativo, al ‘no’ por defecto. Muchas veces, un proyecto queda totalmente paralizado y tiene que volver a empezar, también por quejas menores. Los tiempos para movilizar tanto planes generales como parciales e, incluso, las licencias, se alargan muchísimo. La Ley del Suelo propuesta ataca, en el buen sentido, algunos de esos puntos. Y, efectivamente, no solo el PP [pone obstáculos], porque de momento no tiene mayoría parlamentaria. También hay otros ejemplos en los que te encuentras palos en niveles administrativos, peleas o desacuerdos. ¿Quién se queda con este suelo de antiguo uso militar para ponerse la medallita? O anuncios de vivienda asequible o alquiler social, pero luego las llaves no se entregan. Eso también implica incentivos cruzados, no solo entre partidos, sino entre administraciones. También hay duplicidades que habría que revisar. Quizá no hace fata pedir tres informes del mismo tipo o parecidos para dos fases de un desarrollo urbanístico. Si nuestra prioridad es primero vivienda, entonces la regulación también tiene que ser jerárquica.

¿Cree que con tres millones de viviendas más bajarían los precios?

Si se incrementa la oferta, los precios serían menores que en un mundo en el que no se incrementa la oferta. No creo que bajasen un 50%, porque hay una corriente de base que es que las ciudades son los lugares más atractivos para vivir y eso no va a cambiar, pero creo que sería un mundo con la vivienda más asequible.

Tenemos el antecedente de la burbuja, donde se construyó como nunca y los precios no pararon de subir.

Los precios sí bajaron: cuando estalló la burbuja.

Que dejó a miles de familias en la calle.

Porque era una burbuja crediticia. El problema fue el río de crédito barato que mandamos al inmobiliario, tanto para financiar proyectos como hipotecas, de manera totalmente desmesurada. Mientras el río de crédito siguiera disponible, los precios no podían bajar, porque la expectativa de que lo que construías se iba a vender estaba ahí. Te podías endeudar para construir y para comprar. Cuando eso desapareció, como había una oferta sobrante, entre 2008 y 2014, los precios bajaron. Ahora no tenemos ese problema, porque se aprobaron una serie de regulaciones macroprudenciales y, de hecho, yo sería súper cauteloso con abrir la mano. En este momento, por regala general, es difícil conseguir una hipoteca y es muy difícil conseguirla de más del 80%.

Las personas con más de 10 viviendas han aumentado en más de un 20% en la última década, hasta las 307.000. ¿Qué impediría que no acaparasen las nuevas?

Que son muchas, literalmente. Ahora mismo, los propietarios que tienen capacidad para invertir están los primeros en la fila, porque es una fila de escasez. Cuando movilizas mucha vivienda al mismo tiempo y donde la gente quiere vivir, en muchos segmentos distintos del mercado, unos estarán interesados en unas, pero no en otras. Además, el activo vivienda reduce su atractivo relativo, porque ya no es tan escaso. Pero tienen que estar donde la gente quiere vivir, no podemos hacer otra burbuja como la anterior tampoco en ese sentido. El otro problema entonces fue que, como la vivienda era un bien especulativo en sí mismo, daba igual dónde estuviera o que no hubiese servicios públicos cerca. Se compraba para venderla. Ahora la gente no está comprando en lugares random, sino donde quiere vivir o venir.

Una disyuntiva: ¿por qué construir viviendas donde están las oportunidades y no generar oportunidades donde están las viviendas?

Siendo modestos con la capacidad que tenemos de dirigir la economía y los intereses de la gente desde arriba, hay oportunidades que se pueden generar en algunos sitios donde hay vivienda. Tenemos toda la corona sur del área metropolitana de Madrid, con universidades excelentes donde la gente quiere ir a estudiar. Se puede seguir invirtiendo más en esas universidades o en ciudades intermedias en España, que tienen especializaciones económicas interesantes que se pueden fomentar, por ejemplo, invirtiendo en FP pública. Pero, al mismo tiempo, sería cauteloso, porque no creo que podamos generar oportunidades de la nada. Cuando hablo de oportunidades lo hago en todos los sentidos: de crecimiento personal, de ocio, de interacciones, de acceso a la diversidad. Por supuesto, hay mucha gente que no, pero la tendencia general es que queremos estar con otra gente.

Sí plantea poner primero en la fila a quien quiere comprar una vivienda para vivir.

Tenemos instrumentos impositivos bastante poderosos y que se pueden modular fácilmente que no estamos utilizando lo suficiente, como el ITP -impuesto de transmisiones patrimoniales-, que se podría hacer progresivo. Primera compra de vivienda y compra para vivienda habitual: cero. Compras adicionales o para no residentes: el valor que quieras. Hay evidencia de que esto puede funcionar, adaptándolo a según qué contextos. Además, sinceramente, creo que está bien recaudar para las arcas públicas, así que hay que hacer las cuentas para que no se recaude menos.

Pero, aunque quites el ITP, todavía tienes que afrontar una entrada del 20%. En ese sentido hemos tenido los avales del ICO y otras propuestas, pero debemos tener cuidado porque la evidencia en otros países como Reino Unido es que parece que se traslada a precios si no facilitas la creación de oferta al mismo tiempo. Hay que hacer las dos cosas.

¿Esos avales no suponen volver a la receta del 100% de financiación?

En ese sentido me generan cierta cautela, pero es una política pública, radicalmente distinto a lo que teníamos entonces. Esto es algo que se plantea para ciertos segmentos de la población, que yo no caparía por edad, sino por patrimonio. Si el Estado piensa que hay gente que no puede acceder a vivienda porque implica un riesgo que los bancos no quieren asumir, pues que sea el conjunto del Estado quien asuma ese riesgo. Y me parece bien tanto para la compra como para el alquiler, con los seguros públicos de impagos como el que hay en Francia o ha propuesto este Gobierno.

Comenta en el libro que un parque público de vivienda del 10% del total permitiría incidir en los precios del mercado libre.

El poder de incidir en los precios no te lo da el BOE, te lo da tener vivienda pública. En España, durante muchas décadas, hemos renunciado a mantener la vivienda impulsada desde el sector público, porque las VPO acababan en manos del sector privado al cabo de ‘x’ años. Hay razones históricas, pero creo que es momento de reequilibrar. Los porcentajes que maneja la OCDE son entre un 7% y 9%, pero, si no tienes eso, el BOE solo te da una ilusión a corto y medio plazo de influencia real.

Señala también las contradicciones de la izquierda.

Me sorprende mucho una izquierda que no ve que hacer cosas físicas, construir cosas, es progresista para quien las necesita donde lo necesita. No es toda la izquierda, ni mucho menos, pero la de suma cero me parece una anomalía histórica. Creo que tiene que ver con el hecho de que una parte piensa que se ha llegado a un punto de bienestar agregado suficiente y basta con repartirlo, pero coger los impuestos de alguien y gastarlo en vivienda o en transporte público es repartir. Hay una contradicción de pensamiento de suma cero que me sorprende.

Habla de construir viviendas, pero también de repensar las ciudades y la inversión en servicios. ¿Cómo deben cambiar las ciudades?

Cuando imaginamos en qué tipo de barrio queremos vivir, pensamos en un lugar donde podamos estar tranquilos, con comercios a mano y servicios y transporte público cercano con buena frecuencia y fiable, y vecinos con los que podamos interactuar. Con esos mínimos, podemos analizar qué barrios funcionan y cuáles no. L’Eixample es un concepto que tiene 120 años y que funciona. Hablamos mucho de Viena en términos de vivienda social, pero también hace vivienda y barrios nuevos, agradables y con transporte público. Vamos a hacer eso en las nuevas zonas y en las zonas donde las ciudades actuales no funcionan así, preguntémonos qué podemos arreglar. Yo hablo de ciudades densas y vivibles, y eso también nos debería alejar de ciertos modelos, porque es tentador hacerlo rápido, pero está mal. Por ejemplo, pongo muy pocas líneas rojas, pero una de ellas son los bajos de uso comercial (habilitados como vivienda), que le restan valor económico y social la barrio. Un bajo comercial o de servicios lo puedes llenar de un montón de cosas, hace que la gente camine por el barrio, que se encuentre, que creemos nuevos lugares… da libertad para que la ciudad emerja.