El abogado que defiende prohibir la compra especulativa de pisos: «La Administración está obligada a actuar»

Pablo Feu, abogado barcelonés especializado en vivienda, lleva toda su carrera estudiando la vinculación entre la legislación urbanística y el mercado inmobiliario. De ahí que hace seis meses el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB) le encargara un estudio sobre la viabilidad jurídica de limitar las compras especulativas de pisos. Su conclusión es rotunda: no solo se puede, sino que las Administraciones llegan tarde para frenar una espiral de precios que, argumenta, va en contra de la cohesión social y territorial que protege la ley. 

Su propuesta pasa por un modelo parecido al de Ámsterdam. Impedir la adquisición de viviendas si no es para residir en ellas. Una medida, apunta, que debería aplicarse en las zonas declaradas de mercado tensionado –como la mayor parte de Catalunya–, puesto que así sería excepcional, temporal y acotada en el territorio, con lo que afirma que no vulneraría el derecho a la propiedad. El informe considera que tanto el Gobierno central como las autonomías tienen competencias para hacerlo. Y añade excepciones como la compra de segundas residencias o la de edificios enteros de pisos, que se mantendría siempre que se destinen a alquiler para residencias habituales, y no de temporada. 

En España, por ahora, esta medida no se ha llegado a plantear a nivel gubernamental. Pedro Sánchez anunció límites a la compra de extranjeros no residentes mediante una recarga fiscal. El Ayuntamiento de Barcelona está estudiando una limitación parecida. Pero Feu alega que dentro de la Unión Europea una restricción de este tipo sería más problemática que vetar este tipo de compras para todo el mundo, sean locales o extranjeros. Una idea que ahora ha puesto también sobre la mesa Sumar. 

Feu defiende la urgencia de adoptar una regulación de este calibre en unas urbes como Madrid o Barcelona que, según expone, están viviendo una “revolución” parecida a la de los 50 y 60 con la migración del campo a la ciudad. “Entonces se generó un movimiento especulativo salvaje, masivo, que jugaba con las necesidades de millones de personas”, apunta. Y concluye que la respuesta fue una legislación urbanística que empezó a ponerle límites. 

¿Cuáles son los países o regiones que sirven de precedentes en la limitación de la compra de viviendas que no son para uso propio?

Ámsterdam es la más parecida, porque limita las adquisiciones de vivienda para que los nuevos propietarios habiten en ellas. Luego está la legislación en Canadá, que limita las compras a personas extranjeras, porque existe una masa importante de fondos de inversión que no son nacionales y que lo que hacen es competir y alterar mucho las reglas del mercado. Pero eso aquí sería un poco más complicado. El modelo de Ámsterdam es más fácil, pese a que en España tenemos competencias autonómicas y estatales y hay que ir con muchísimo cuidado de no inmiscuirse en las que no son propias, porque genera riesgo de inconstitucionalidad. 

¿Por qué cree necesario poner freno a las compras de vivienda como forma de inversión?

Porque al menos en Europa, desde Suecia hasta Gibraltar, el problema de la vivienda es de primera magnitud. En España estamos asistiendo a una revolución en materia de vivienda que es equiparable a la que hubo en el año 1956 con la promulgación de la primera Ley del Suelo. En esa época había un fenómeno especulativo salvaje a causa de la migración del campo a la ciudad después de la posguerra. En las ciudades, las tierras eran de grandes terratenientes, que veían una oportunidad de negocio bestial: dependía de ellos que las ciudades se ensancharan. La especulación jugaba con las necesidades de millones o miles de personas.

En ese momento dos catedráticos de Derecho Administrativo, Manuel Ballbé Prunés y José Luis González Pérez, idearon una cosa. Dijeron: si tú, aristócrata, te vas a hacer rico, porque te van a comprar sí o sí las tierras, porque se necesitan, lo que tenemos que hacer para evitar la especulación es que tú aportes algo de esa ganancia. Entonces se inventaron la Ley de Urbanismo. El planeamiento urbanístico pasa a decir que en tus terrenos, que son campos de patatas, se podrá construir la ciudad, pero como el valor del suelo se incrementa mucho, a cambio las calles las vas a hacer tú. Tú vas a ceder un 10% de ese suelo revalorizado y vamos a inventar una cosa que se va a llamar reparcelación, que la vas a pagar tú.

No gustaría demasiado a los propietarios. 

Se montó un pollo impresionante. Imagina decirle a alguien, que no estaba acostumbrado a que le soplaran, que su propiedad iba a estar limitada. Pues pese a que costó mucho, se aceptó. Y a partir de entonces el propietario puede obtener todo el beneficio que le ha dado el urbanismo, pero cumpliendo con esa carga. Hoy nadie duda que para recalificar un suelo el propietario tiene que contribuir. Es la función social de la propiedad. 

¿Qué paralelismos ve con ese fenómeno? 

Esta vez el fenómeno especulativo sucede en suelo ya urbanizado. El abaratamiento de los transportes facilita venir a Barcelona, la revolución digital permite a los extranjeros trabajar en remoto, y además tras la crisis financiera tenemos la demanda nacional de vivienda que ha ido al mercado de alquiler y lo ha desbordado. El inquilino local, por mucho que se quiera plantar ante los precios actuales, no puede, porque tiene un competidor, un nómada digital de Estados Unidos o de Suecia, al que Google le paga el piso al precio que sea y que además por la tarde se puede ir a hacer surf a la Barceloneta.

Ante esto, el productor de vivienda, con toda lógica, decide darle la vivienda al que más le paga. Las ciudades se llenan de segmentos de población de renta alta y las clases medias y bajas se tengan que ir. Hay dispersión territorial y descohesión social. Es una extralimitación del mercado que no puede darse. Y si se da, las administraciones públicas están obligadas a actuar. ¿Por qué? Porque las leyes de urbanismo lo establecen como principio. 

¿A qué legislación se refiere?

La Ley del Suelo estatal, en su artículo 3. Y la catalana, en el mismo artículo. Si es en los primeros artículos es porque el legislador ha querido darle un valor prioritario. ¿Y qué dicen? Que el desarrollo urbanístico ha de ser sostenible. El modelo de ordenación debe garantizar la cohesión social y evitar la dispersión territorial. Es un mandato que no puede vulnerarse. La ley estatal además dice que las administraciones públicas en materia de urbanismo han de velar por dotar a la población de residencia habitual. No de temporada. El problema que pasa es que los primeros artículos de las leyes en España se consideran paja, porque sientan los principios generales, pero no: esos principios son ley. En Catalunya, y otras comunidades también lo tienen, hay otro artículo en la ley de urbanismo, el 2, que recoge que las administraciones pueden intervenir –y ese es el verbo que utiliza– el mercado inmobiliario. 

Su tesis es que la prohibición de la especulación está justificada porque el funcionamiento actual del mercado inmobiliario choca con lo que recoge la normativa urbanística más básica. 

No choca, no. ¡Es que la infringe! Si la Administración puede actuar con chulería y sin pedir disculpas es porque la actuación del mercado inmobiliario genera una situación de infracción que perjudica a millones de personas, y además con consecuencias en lo esencial. Porque están elevando la cota de miseria. Hay gente que por su situación socioeconómica puede que no pase de cobrar 1.500 euros o 2.000 euros, y si tú le pides esos 1.500 euros para poder acceder a una vivienda, estás provocando que esa persona normal se convierta en miserable de golpe. Hoy miseria ya no es tener una renta de 600 euros, sino una de 2.000 en Barcelona o Madrid. A eso hay que ponerle freno no porque usted o yo pensemos que está mal, sino porque se ha vulnerado de un mandato imperativo urbanístico.

También la Constitución Española recoge en su artículo 47 el derecho a la Vivienda. Pero no se cumple para todo el mundo.

El artículo 47 es muy profundo, porque establece que los poderes públicos han de hacer lo posible para facilitar el ejercicio de ese derecho, impidiendo –y ese es el verbo que utiliza– la especulación. Por tanto, la especulación en materia inmobiliaria está prohibida. No es una cuestión de apreciación subjetiva, sino objetiva. Por eso la Administración debe actuar. No puede mirar para otro lado, ni puede seguir analizando el problema que ya está analizado. Debe actuar con la caja de herramientas que le dota el ordenamiento jurídico, que son las del urbanismo. 

Pablo Feu, abogado experto en urbanismo y vivienda, posa para la entrevista en Barcelona.

En su estudio, insiste en que la prohibición de las compras que no son para uso residencial propio debe ser “excepcional, acotada y proporcional”. ¿Por qué?

Estos tres términos son importantes para argumentar que no afecta al derecho a la propiedad. Son esenciales para argumentar que la medida está blindada constitucionalmente. La vivienda sufre una situación de partida complicadísima en España, porque es al mismo tiempo un derecho esencial y la actividad económica más importante del PIB. Esto tiene mala solución, porque por un lado se busca máxima protección y, del otro, máximo lucro. Y cada vez que los que la ven como un derecho regulan, los que la ven como mercancía, recurren. 

Con la Ley de Vivienda y las zonas de mercado tensionado, estos últimos alegaron que se limitaba el derecho fundamental a la propiedad, recogido en el artículo 33 de la Constitución. Pero el Constitucional dijo que no. Limitar las rentas de alquiler es incardinable en la función social de la propiedad. Para que lo sea, debe existir una causa justificada y objetiva para evitar una lesión general, y no debe ser una limitación que haga irreconocible ese derecho. Esto segundo queda resuelto con las zonas tensionadas, porque tienen una vigencia limitada en el tiempo y en el espacio. No lo regulan para todo el mundo, no alteran el statu quo de la propiedad.

¿Por qué en su estudio no ha planteado la prohibición de compras por parte de fondos extranjeros, tal como hizo Canadá?

Sí lo hemos estudiado. El problema es que la Unión Europea se pensó como un ámbito de libre circulación de mercancías y de personas. Cualquier limitación de compra de vivienda a los nacionales puede colisionar con los principios básicos fundacionales de la UE. Y eso, a su vez, puede provocar tensiones de constitucionalidad.

¿Si plantean vetar las compras de vivienda como inversión es porque la regulación del alquiler no es suficiente para frenar la gentrificación en ciudades como Barcelona?

El árbol no nos dejaba ver el bosque, sinceramente. Es una opinión personal, porque vengo del mundo del urbanismo, dentro del que incluyo la vivienda. Creo que con la caja de herramientas que tenemos en el urbanismo tenemos una capacidad de acción espectacular contra los excesos del mercado. 

En el caso del alquiler de temporada es alucinante. El fraude de ley está regulado. Si tú tienes una zona tensionada en la que los precios de la vivienda habitual están limitados, lo que no puede ser es que de pronto Barcelona pase de tener contratos de arrendamiento de vivienda habitual a ser todo de temporada. Es evidente que está habiendo una actuación fraudulenta y por lo tanto no hace falta perder tres años en regular los alquileres de temporada. No señor. Se coge a los defraudadores y se les aplican las infracciones que están reguladas. 

Lo que no puede decidir el mercado es convertir una ciudad mediterránea clásica, capital de comunidad, que alberga personas con residencia habitual… en una urbe de población flotante. Eso significa que quien decide el modelo de ordenación urbanístico son los privados. Y la ley del suelo dice que no se puede. El urbanismo es una función pública indelegable que se organiza en función del interés general. 

En Catalunya se acaba de aprobar la creación de un cuerpo de inspectores para supervisar infracciones de este tipo. 

Es muy triste que se hagan esfuerzos legislativos y luego las leyes no se apliquen por ineficacia en la gestión. Espabilemos. No puede ser que exista un problema de primera magnitud, que haya escalado a nivel ministerial, y que no se esté dotando a las administraciones públicas de los mecanismos necesarios para articular lo que la ley ya dice. Eso genera frustración. 

¿Cree que su informe será bien recibido entre las autoridades responsables? 

Tengo la percepción de que se ha abierto un camino nuevo, que parece seguro, para acabar con un mandato básico que todos leíamos, que es prohibir la especulación, pero que nadie sabía cómo atajar. Y eso lo digo porque desde que salió la noticia he recibido llamadas de gente muy transversal, de ideologías muy distintas, pero sobre todo de base institucional, que me han dicho que no habían caído en la vía del urbanismo como ancla o freno a la especulación.