Negocios privados de ‘flex living’ o de la familia Botín florecen junto a la F1 de Madrid, en parcelas que vendió Almeida

Las parcelas situadas en los alrededores del futuro circuito de la Fórmula 1 de Madrid empiezan a registrar operaciones de altura. Hace unos días Expansión reveló que el último proyecto inmobiliario en abrir, el de los 583 apartamentos de Bext Valdebebas que recibieron licencia municipal este verano, iba a ser comprado por un gigantesco fondo de inversión con idea de entrar en el negocio del flex living, viviendas temporales de alquiler con servicios adicionales y precios generalmente elevados.

La operación tiene como protagonistas a BGO (BentallGreenOak), un fondo con 89.000 millones de dólares en activos en todo el mundo y que ultima la compra del citado complejo inmobiliario a M&G-Stoneweg, otro gigante que estaba detrás de la empresa Effenberg SL, firma con la que se presentó a un concurso municipal para comprar unos terrenos propiedad del Ayuntamiento con una edificabilidad de casi 40.000 m2, dividida en dos parcelas. La venta se cerró en el año 2022 por 37,2 millones de euros, cuando la Fórmula 1 era todavía un proyecto político que no se había hecho público.

Se desconoce el importe de la compra por parte de BGO, pero los precios de la vivienda en Valdebebas están en máximos históricos, con crecimientos anuales por encima del 13% y un precio medio de más de 5.300 €/m2, según datos de Idealista, lo que elevaría a más de 200 millones la valoración de Bext. La operación será en todo caso muy rentable para los que venden, ya que consiguieron comprar la parcela pública ofertando solo el 0,1% más de lo que pedía por ella el Ayuntamiento de Madrid.

Los edificios de Bext Valdebebas, con los terrenos del circuito de la Fórmula 1 a la izquierda

La reventa a BGO se produce solo unos meses después de la visita a este espacio del delegado de Urbanismo, Borja Carabante, que acudió a las instalaciones de Bext Valdebebas para sacar pecho por la política de ventas de parcelas públicas a cargo de su departamento, con objeto de “reactivar solares sin uso y desarrollar actividades sociales, económicas y de vivienda”, explicaba luego el consistorio en nota de prensa.

El Ayuntamiento destacaba también las virtudes de esta zona de Madrid, próxima al aeropuerto de Barajas, a IFEMA y “a un entorno natural privilegiado” como el parque forestal Felipe VI. Y promocionó los apartamentos en las redes sociales municipales, lo que fue contestado con dureza por otros usuarios.

Borja Carabante, durante su visita a los apartamentos de Bext Valdebebas el pasado julio

“¿Ahora sois Booking?”, se preguntaba (irónicamente) uno de los perfiles que respondieron al post del Ayuntamiento de Madrid, cuestionando si estas iniciativas no eran más propias de una “empresa” que de un Gobierno municipal. “Esto es lo que necesitan los vecinos de Madrid que no encuentran alquiler asequible. Alquileres por días y semanas. Bravo”, decía otro. Los precios mínimos que oferta Bext Living, según su página web, es de estudios desde 1.390€/mes, pisos con un dormitorio desde 1.450€ y con dos dormitorios desde 1.960€/mes.

Los Flexy de la familia Botín

Muy cerca de los apartamentos de Bext y justo al lado de donde se construye la curva monumental del circuito de Fórmula 1 de Madrid se levantará otro proyecto de flex living todavía más grande, también sobre una parcela que vendió el Ayuntamiento de Madrid. Lo prepara la empresa Flexy Valdebebas Propco I, nombre actual de una propiedad que se adjudicó la compañía Global Filema, la única en presentarse al concurso el año pasado para la construcción de estas viviendas temporales.

El consistorio enajenó esta parcela por 41,45 millones de euros, cuando ya se conocía que los edificios estarían al lado de uno de los puntos más destacados del circuito automovilístico. Lo hizo junto a otra parcela aún más grande, situada también en Valdebebas -pero más lejos del circuito- que vendió por 75,45 millones de euros otros y sobre la que se edificiarán otros 2.041 apartamentos de alquiler. Como en el caso de Bext, la única oferta recibida se acercó mucho al precio de salida que propuso el equipo de Almeida.

Apartamentos que construirá Flexy Valdebebas junto a la curva monumental del circuito de Fórmula 1 de Madrid

Detrás de la empresa Flexy Valdebebas, que ya ha pedido sus primeras licencias para las obras, está la compañía Stoneshield Souther Real Estate Holding, con sede en Luxemburgo y creada en enero de 2024. Es filiar de Stoneshield Capital, un fondo de inversión fundado en 2018 por el empresario argentino Juan Pepa y por Felipe Morenés Botín, hijo de la actual presidenta del Santander, Ana Patricia Botín.

“Lo curioso es que el Ayuntamiento de Madrid ha adjudicado las parcelas sin lograr ni un sólo euro por encima del precio de salida en las licitaciones. Y qué casualidad, las parcelas que salieron a la venta recibieron ofertas de una única empresa”, declara la concejala de Más Madrid Sara Ladra sobre ambas operaciones inmobiliarias. Todo para “alquileres de temporada a precios que rondan los 2.000 euros y con las mejores vistas al circuito de Fórmula 1. Ya tenemos el pack perfecto de ese modelo de Madrid Miami”, denuncia.

“Todo el negocio que rodea a la F-1 refleja a la perfección este modus operandi de Almeida, un entramado de intereses económicos, de venta del patrimonio público no para que se beneficie la ciudadanía, sino para el turismo de los palcos VIP del circuito, licitaciones que coinciden cuando se está negociando que el gran premio venga a Madrid… es el modelo de una ciudad para ricos, de la ciudad en venta y del riquismo con el que gobierna el PP, basado en la especulación inmobiliaria, la atracción del turismo de lujo y los regalos fiscales para las grandes fortunas”, deja caer la edil de Más Madrid.

Las parcelas vendidas por el Ayuntamiento son de suelo terciario, que desde hace poco permiten el desarrollo de viviendas en alquiler con espacios compartidos para estancias cortas o medias, y que en la práctica no se diferencian del suelo con destino residencial, habitualmente más caro de comprar.

Los de Bext y Flexy Valdebebas son los proyectos inmobiliarios más grandes pero no los únicos de una zona que se ha calentado económicamente hablando y que también cuenta con el Hotel 101, ese que se ha construido con un modelo de pequeños inversores que compraban habitaciones para que luego fueran explotadas por Double Dragon, la compañía filipina propietaria de las instalaciones. Al principio estas habitaciones eran vendidas a extranjeros con la promesa de obtener la golden visa para residir en España, pero el fin de este programa por parte del Gobierno nacional ha hecho que las últimas unidades se intenten comercializar gracias al reclamo de las carreras de coches.