El problema de la vivienda dispara la desigualdad y castiga a los jóvenes

En los últimos veinte años, España se ha hecho mucho más rica, pero no más equitativa. Según un estudio reciente que acabamos de publicar en FEDEA, a partir de los datos de la Encuesta Financiera de las Familias que elabora el Banco de España, la riqueza media de los hogares españoles ha crecido casi un 80% en términos reales desde 2002, pero ese avance ha beneficiado sobre todo a las rentas altas y a las generaciones mayores. El resultado es un país más rico, pero también más desigual y más envejecido patrimonialmente: mientras los mayores acumulan activos y seguridad, los jóvenes quedan fuera del ciclo de acumulación. La mitad de los hogares apenas ha mejorado su posición en dos décadas, y la clase media patrimonial —aquella que durante años sostuvo la idea de una sociedad de propietarios— se desdibuja lentamente.

La desigualdad patrimonial ha alcanzado niveles récord, y el ascenso social a través del ahorro o la vivienda es hoy mucho más difícil que para las generaciones anteriores. En el gráfico siguiente se aprecia con claridad esa concentración creciente: en 2002, el 1% más rico concentraba el 14% de la riqueza total del país; veinte años después, acumula ya el 21%, mientras que la mitad más pobre ha pasado del 13% al 7%. Entre medias, la clase media patrimonial pierde terreno. España ha aprendido a generar riqueza, pero no a distribuirla.

Gráfico 1. Concentración de la Riqueza en España

Shares de la riqueza total en determinados percentiles (2002-2022)

Gráfico 1 Concentración de la Riqueza en España

El índice de Gini de la riqueza de los hogares ha pasado de 0,57 a 0,69 en solo dos décadas, situando a España entre los países europeos con mayor concentración patrimonial. Las dos grandes crisis del periodo —la financiera de 2008 y la sanitaria de 2020— no alteraron esta tendencia: golpearon con más fuerza a los hogares con menos activos y más deuda, y las recuperaciones posteriores reforzaron la posición de los más ricos. El resultado es una erosión sostenida de la clase media patrimonial, cuya participación en la riqueza total ha caído del 45% al 39%, mientras el 10% más rico acapara ya más de la mitad del patrimonio nacional.

La estructura patrimonial de los hogares españoles sigue dominada por la vivienda, lo que convierte al mercado inmobiliario en el principal canal de acumulación de riqueza y, al mismo tiempo, en el mayor generador de desigualdad. Según nuestro estudio en FEDEA, los activos reales —fundamentalmente vivienda principal y otras propiedades— suponen el 80% del patrimonio total de los hogares, frente a un 20% en activos financieros (depósitos, fondos, acciones o planes de pensiones). En otras palabras, la riqueza en España sigue dependiendo del ladrillo (Grafico 2).

Durante los años previos a la crisis de 2008, el crédito barato permitió ampliar la propiedad de vivienda, lo que fortaleció el patrimonio de la clase media. Pero tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el modelo se fracturó. Los hogares más acomodados resistieron mejor la caída del valor de los activos y pudieron diversificar su patrimonio hacia inversiones financieras; los de renta media y baja, en cambio, sufrieron una fuerte pérdida de patrimonio y un aumento de la deuda que tardaron años en recuperar. En el 50% más pobre, la deuda equivale al 39% de sus activos, frente a apenas el 1% en el 1% más rico. Esto significa que las familias más vulnerables no solo tienen menos patrimonio, sino que además lo financian con más deuda relativa, quedando mucho más expuestas a los cambios de tipos de interés o de empleo. Para una parte del país, la vivienda es un activo que genera estabilidad; para otra, una hipoteca que lastra su capacidad de ahorro.

Gráfico 2. España, un país atado al ladrillo

Composición y evolución de la riqueza (2002–2022)

España, un país atado al ladrillo

La desigualdad de la riqueza no solo separa a ricos y pobres, sino también a jóvenes y mayores. España vive una auténtica fractura generacional del patrimonio, con un desplazamiento sostenido de la riqueza hacia las generaciones más veteranas y una pérdida de capacidad de acumulación entre las más jóvenes. Los hogares encabezados por menores de 35 años han perdido, en términos reales, más del 50% de su riqueza media desde 2008, mientras que los mayores de 74 años acumulan hoy un patrimonio medio superior a 450.000 euros, más de cinco veces más. La brecha patrimonial entre jóvenes y mayores se ha triplicado en dos décadas, pasando de unos 100.000 euros a más de 340.000.

Este proceso no se explica solo por el ciclo vital. Las nuevas generaciones han afrontado un contexto mucho más adverso: empleos temporales, salarios más bajos, precios de vivienda disparados y un acceso al crédito cada vez más restrictivo. Los mayores, en cambio, han disfrutado de estabilidad laboral, activos ya amortizados y una fuerte revalorización de su patrimonio inmobiliario. El resultado es que los jóvenes parten con menos activos, más deuda y precios de vivienda mucho más altos que los que afrontaron sus padres.

En términos agregados, los mayores de 75 años concentran ya el 18% del patrimonio nacional, más del doble que en 2002, mientras que los menores de 35 apenas retienen el 2%. España se ha convertido así en un país más rico, pero también más envejecido en su estructura patrimonial: la edad se ha convertido en una nueva forma de desigualdad.

Gráfico 3. Distintas edades, distintos mundos.

Riqueza neta media por grupos de edad (2002–2022).

Gráfico 3. Distintas edades, distintos mundos

El acceso a la vivienda se ha convertido en el gran muro entre generaciones. En 2008, el 65% de los menores de 35 años tenía una vivienda en propiedad; en 2022, apenas el 35%. Entre los mayores de 65 años, la tasa se mantiene cerca del 90%. Esa diferencia de más de 50 puntos porcentuales resume la nueva brecha patrimonial española: para unos, la vivienda es un activo que asegura estabilidad y valor; para otros, un sueño cada vez más lejano.

La vivienda fue durante décadas el ascensor social que permitió a las familias acumular patrimonio y seguridad. Hoy ese ascensor se ha detenido, y en su lugar se ha levantado una frontera: quienes accedieron antes de la crisis disfrutan de un patrimonio revalorizado; quienes llegaron después se enfrentan a precios récord, alquileres desorbitados y escasas oportunidades de ahorro.

La caída en la propiedad de vivienda entre los jóvenes no sería necesariamente un problema si existiera un mercado de alquiler accesible y estable, capaz de ofrecer alternativas reales. Pero el alquiler también se ha convertido en un bien de lujo: los precios se han disparado y los contratos son cada vez más cortos e inciertos. Así, ni comprar ni alquilar son hoy opciones viables para buena parte de la juventud, lo que bloquea su capacidad de independencia, de ahorro y de formación de patrimonio.

El mercado inmobiliario se ha convertido así en el gran factor de desigualdad del siglo XXI. La combinación de salarios estancados y vivienda encarecida deja a muchos jóvenes atrapados en un ciclo de alquiler caro, sin margen para ahorrar ni construir estabilidad. No es solo un problema económico, sino una fractura social que condiciona expectativas, decisiones vitales y confianza en el futuro. La edad en España ya no solo determina la pensión o el salario, sino también la posibilidad misma de tener un techo propio.

Gráfico 4. El techo cada vez más lejos para los jóvenes

Porcentaje de hogares de cada edad con la vivienda en propiedad (2002–2022)

Gráfico 4. El techo cada vez más lejos para los jóvenes

La desigualdad no solo separa a jóvenes y mayores, sino que también crece dentro de cada generación. Entre los menores de 45 años, el índice de Gini de la riqueza alcanza 0,7, el nivel más alto de toda la serie histórica. Esto significa que dentro de la propia juventud conviven dos realidades extremas: una minoría con activos sólidos —vivienda, ahorros o apoyo familiar— y una mayoría con patrimonio prácticamente nulo.

Las diferencias en estabilidad laboral, acceso a la vivienda o capacidad de ahorro se acumulan con el tiempo y se transforman en distancias patrimoniales difíciles de revertir. Quienes logran acceder a una vivienda o a un pequeño colchón financiero consolidan su posición; quienes no, permanecen en un ciclo de vulnerabilidad económica y dependencia prolongada.

Esta polarización interna también moldea las percepciones sociales: cada vez más jóvenes asumen que no alcanzarán el nivel de vida de sus padres, incluso trabajando más y con mayor formación. El patrimonio, más que el ingreso, se ha convertido en el nuevo determinante de bienestar y de movilidad social en España.

Gráfico 5. Una juventud cada vez más polarizada

Evolución del Índice de Gini general y por edades (2002–2022)

Gráfico 5. Una juventud cada vez más polarizada

Los datos por cohortes generacionales muestran hasta qué punto el cambio patrimonial en España ha sido profundo. Las generaciones nacidas entre los años 40 y 60, los llamados baby boomers, alcanzaron niveles de riqueza y de propiedad mucho más altos que las cohortes posteriores a la misma edad. A partir de la Generación X y, sobre todo, entre los millennials, la acumulación patrimonial se estanca: los jóvenes de hoy poseen menos patrimonio con 40 años que sus padres a esa edad.

Gráfico 6. Cuánto patrimonio acumula cada generación a lo largo de su vida

Evolución de la riqueza media (en euros constantes de 2022) por edad del cabeza de hogar y cohorte generacional.

Gráfico 6. Cuánto patrimonio acumula cada generación a lo largo de su vida

La lectura de este gráfico es clara: el modelo patrimonial español se ha roto. Las generaciones que se incorporaron al mercado laboral en los ochenta y noventa pudieron aprovechar un entorno de empleo estable, crédito accesible y vivienda asequible, lo que les permitió construir patrimonio a lo largo del ciclo vital. Las que llegaron después —millennials y centennials— se enfrentan a un contexto completamente distinto: crisis sucesivas, salarios más bajos y precios de vivienda fuera de alcance.

Este cambio de escenario no solo retrasa el momento en que los jóvenes acceden a la propiedad, sino que en muchos casos lo hace directamente imposible. El resultado es un patrón de acumulación truncada, donde la riqueza deja de ser el fruto del trabajo y pasa a depender del punto de partida familiar.

Gráfico 7. Los jóvenes llegan más tarde —o no llegan— a la propiedad de la vivienda

Porcentaje de hogares con vivienda en propiedad por grupo de edad y cohorte generacional.

Gráfico 7. Los jóvenes llegan más tarde —o no llegan— a la propiedad de la vivienda

El segundo gráfico confirma esa tendencia: cada cohorte más joven accede a la vivienda más tarde y en menor proporción que la anterior. Para los baby boomers, la propiedad era casi un destino inevitable; para los millennials, una excepción. La consecuencia es una brecha patrimonial por edad sin precedentes: los mayores de 75 años concentran ya cerca del 18% del patrimonio nacional, mientras los menores de 35 apenas retienen el 2%. España se ha hecho más rica, sí, pero también más envejecida y más desigual en la forma en que reparte su riqueza.

La concentración patrimonial y la fractura generacional plantean uno de los mayores desafíos económicos y sociales de la España actual. El problema no es la falta de riqueza, sino su distribución y su renovación. El país ha aprendido a generar patrimonio, pero no a repartirlo ni a garantizar que las nuevas generaciones puedan incorporarse al ciclo de acumulación. Revertir esta tendencia exige un nuevo pacto entre generaciones, basado en tres frentes principales: