Claves de la ley canaria de alquiler vacacional, la norma que permite elevar a 100.000 los pisos turísticos en las Islas

Más de dos años después desde su anuncio, el Parlamento de Canarias ha aprobado este miércoles la polémica ley de alquiler vacacional con los votos a favor de los partidos que sustentan al Gobierno, Coalición Canaria, Partido Popular, ASG y AHI, y el rechazo de la oposición, PSOE, Nueva Canarias y Vox.

Es una de las normas más controvertidas de la legislatura (probablemente la que más) por su escaso grado de aceptación entre los agentes sociales del Archipiélago. No gusta a la patronal del alquiler turístico, ha puesto en pie de guerra a los ayuntamientos, que son las entidades que más cargarán con el peso de hacer cumplir la ley. E incluso provocó un cisma dentro del Consejo Económico y Social de Canarias.

Quien siempre, sin excepción, ha visto con buenos ojos el texto es la patronal hotelera, principal competidor del alquiler vacacional para alojar a turistas.

La normativa ha sufrido varios cambios desde que salió por primera vez su anteproyecto, en abril de 2024. Esas modificaciones casi siempre han buscado flexibilizar aún más el despliegue del sector en las Islas, rebajando requisitos o abrazando excepcionalidades. Pero la medida estrella de la norma es la misma: la fijación de un límite a la vivienda turística en cada municipio o barrio de un 10% con respecto al parque total de casas.

Eso significa que, en Canarias, donde hay poco más de un millón de viviendas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), un máximo de 100.000 podrá explotarse con fines turísticos. Y eso aplicando solo el umbral del 10%. Porque la ley dice que, en las Islas Verdes, es decir, en La Palma, La Gomera y El Hierro, el porcentaje puede ser del 20%, al igual que en los “municipios del reto demográfico”, los que sean declarados como tales por el Ejecutivo regional atendiendo a los criterios de despoblación, envejecimiento y desaceleración económica, entre otras cosas.

Los ayuntamientos tienen cinco años para aprobar instrumentos de ordenación que reserven estos porcentajes en sus localidades. Es decir, planes que digan dónde y cómo puede ubicarse la vivienda turística en sus municipios. Si quieren elevar el umbral, pueden hacerlo, pero tendrán que justificarlo con estudios de capacidad de carga. Mientras no regulen nada de esto, no será posible otorgar una sola licencia más hasta pasado un lustro, cuando entren en vigor unas normas subsidiarias como último recurso.

Las licencias tendrán una vigencia de cinco años. En las Islas Verdes y los “municipios del reto demográfico”, diez. Esto último es una modificación con respecto al anteproyecto. Los permisos podrán renovarse si el planeamiento urbanístico lo autoriza y si el municipio o barrio no está afectado por una declaración de zona de mercado residencial tensionado.

El plazo de cinco años de vigencia se aplica también a todas las viviendas vacacionales que actualmente figuran en el Registro General Turístico del Gobierno canario, más de 70.000. Esos son todos los pisos turísticos con una declaración responsable para ejercer la actividad (que no son todos los que finalmente la realizan, esos son poco más de 47.000, según el ISTAC). Disfrutarán de ese periodo como un régimen transitorio con carácter indemnizatorio para adaptarse a los nuevos requisitos que exige la ley. Si en cinco años acreditan “fehacientemente” que no es suficiente para “compensar” la pérdida de la licencia, podrán reclamar una prórroga de cinco años más.

Lo que significa que, hasta dentro de una década, los problemas de gentrificación y saturación turísticas causados por el alquiler vacacional, y reconocidos por la propia norma, que habla de “modelos urbanísticos obsoletos y no sostenibles”, continuarán.

Archivo – Varias personas durante una manifestación contra el modelo turístico y de desarrollo de las Canarias, a 20 de octubre de 2024, en Arona, Tenerife, Canarias (España). Las manifestaciones, que tienen lugar por todo el archipiélago, están convocada

La ley prohíbe habilitar el uso turístico en viviendas que estén o hayan estado sujetas a un régimen de protección pública (VPO). Para comprobarlo, los cabildos podrán colaborar con el Colegio de Registradores para coordinar la información de la declaración responsable (la que presenta el explotador de la vivienda) con el contenido de la finca en el Registro de la Propiedad.

La norma también impide expedir licencias si la comunidad de vecinos vota en contra de ello, si el inmueble se encuentra en zona declarada de mercado residencial tensionado (como ha solicitado recientemente Las Palmas de Gran Canaria) y exige una antigüedad mínima de la vivienda de diez años para dedicarla al alquiler turístico. En las Islas Verdes y los “municipios del reto demográfico”, de nuevo como excepción a la norma, la antigüedad puede ser solo de cinco años.

Una disposición muy relevante del texto es la que permite a quienes ostentan la doble condición de propietarios y explotadores de los pisos turísticos (los llamados pequeños propietarios, principalmente) a optar al “uso turístico consolidado de la vivienda”, un salvoconducto que les autoriza dedicar su casa al alquiler turístico de manera indefinida, sin límites temporales. Los interesados tendrán esa opción sobre la mesa durante un plazo máximo de cinco años. Y tienen que probar mediante declaraciones y liquidaciones de actividad que la vivienda ha tenido ese uso turístico el año inmediatamente anterior a la entrada en vigor de la ley.

El método para solicitar una licencia se mantiene: la declaración responsable. Se presenta y la Administración investiga a posteriori si se cumplen todos los requisitos técnicos, a destacar: superficie mínima de la vivienda de 35 metros cuadrados (aunque se admite de 25 metros cuadrados si se compensa con equipamientos como piscina o plaza de aparcamiento), exigencia mínima de eficiencia energética (clase F o D, cuando en el anteproyecto eran clase C o B, más estrictas) o disponer de un sistema de generación de agua caliente sanitaria mediante placas solares “cuando sea técnica y normativamente posible”.

La declaración responsable permite el inicio de la actividad. El cabildo insular notifica al ayuntamiento el cambio de uso e incluye un número de registro obligatorio en toda publicación o anuncio en páginas como Airbnb o Booking. En caso de haber falsedad u omisión de datos esenciales, el piso no podrá ser explotado con fines turísticos durante tres años. En el anteproyecto, el periodo era de diez años.

Los ayuntamientos serán los encargados de revisar si las viviendas vacacionales cumplen con gran parte de la normativa. Al ser una actividad clasificada, el sector debe estar al corriente de las normas sectoriales de seguridad, salubridad, accesibilidad, entre otras. Pero esa tarea es mastodóntica para la mayoría de las entidades locales, sin recursos humanos para hacer lo que la ley les pide: un plan de comprobación aprobado máximo ocho meses después de la aprobación de la norma, cuya ejecución no deberá exceder los cuatro años.

Por último, una disposición transitoria relevante es la que abre la puerta a que propietarios de edificios residenciales dedicados en su totalidad al alquiler vacacional soliciten la modificación del planeamiento para el uso turístico exclusivo. O lo que es lo mismo: reconvertir bloques de pisos turísticos enteros en hoteles o apartamentos, que “dejarán de poder ser computados como vivienda y como uso residencial”.