Seis millones de familias en casas con deficiencias graves y problemas para financiar las obras: «Hay que repensar las ayudas»

En España, hay alrededor de 27 millones de viviendas. Una de cada tres tienen más de 30 años y más de la mitad, unos 14 millones, se construyeron antes de 1980, cuando no existían normativas sobre eficiencia energética. Ese parque envejecido presenta importantes deficiencias. Más de dos de cada diez familias viven en hogares con humedades, instalaciones anticuadas o deficiencias graves en sus aislamientos térmicos o acústicos, según los datos recogidos en el texto del nuevo Plan Estatal de Vivienda. Pero no solo eso: ¿responde una vivienda de 1970 a las necesidades de habitabilidad del siglo XXI?

En este contexto, las administraciones públicas han impulsado en los últimos años, animadas por miles de millones de euros regados por los fondos Next Generation, estrategias de rehabilitación energéticas que no han logrado, por el momento, acercar las viviendas españolas a las tasas europeas. Si aquí el 23% de los hogares, más de seis millones de familias, viven en inmuebles con deficiencias graves, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, en Europa este porcentaje se queda en el entorno del 12%.

Los Fondos Next Generation reservaron un paquete de 5.500 millones de euros para el Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana. Un presupuesto cuantioso que, sin embargo, se está encontrando en este país con algunas limitaciones y del que, a finales del primer trimestre de este año, solo se habrían ejecutado el 42% de los fondos destinados a rehabilitación, aunque el Ministerio habría transferido hasta el 80% a las comunidades autónomas, donde se encuentra el embudo. Poca demanda efectiva pese a la necesidad evidente, falta de concienciación, problemas de solvencia y liquidez de colectivos vulnerables y dificultades de financiación, unidos a un foco puesto en la eficiencia energética y no tanto en otros factores, como la salud de la vivienda, resumía la directora de Alinnea, Ana Belén Sánchez, durante la presentación del informe ‘Propuestas para impulsar la renovación de edificios y su descarbonización’.

El trabajo, a cargo de este think & action tank centrado en políticas públicas, innovación y finanzas en el ámbito de la acción climática, aborda la limitación y las propuestas para el impulso de la financiación y la descarbonización de viviendas en España, con un parque en el que el 85% de los inmuebles cuenta con una baja eficiencia energética y un horizonte de reducción de consumo del 16% para 2030 y entre un 20 y un 22% para 2035.

En una jornada organizada por Alinnea, celebrada este jueves, diferentes actores venían a señalar las trabas a la hora de renovar la casa. Más allá de las limitaciones económicas de miles de familias, España adolece de un sector de la rehabilitación robusto, una demanda disgregada y poco atractiva para quien tiene que prestar el dinero para las obras y unas subvenciones que, en la mayoría de los casos, tienen que adelantar los ciudadanos lo que provoca que solo accedan a ellas quienes tienen la liquidez o la capacidad para poner el dinero por delante y hace que, en la práctica, solo accedan a ellas quienes menos las necesitan.

El informe ‘Apoyo para los ingresos de los individuos en edad laboral y sus familias’, publicado por la OCDE en 2023, ya advertía que el 20% más rico recibe el triple de ayudas públicas que el 20% más pobre. Es una tendencia que muestran otros estudios. Los bonos sociales que se desplegaron para aliviar la factura energética de los consumidores vulnerables no llegaba aquel año ni a un tercio de las familias numerosas, pero sí alcanzaba al 55% de quienes tenían ingresos medios y altos, según un análisis de EsadeEcPol. Otro estudio de la red europea contra la pobreza, publicado este mes de junio, indicaba que las ayudas para vivienda solo llegan al 2,2% de la población.

“De un tiempo a esta parte, se ha buscado lanzar una demanda hasta ahora inexistente, pero llevamos unos años regando a manta, cuando deberíamos estar haciéndolo de forma hidropónica”, explicaba el responsable de Políticas de Edificación y Políticas Públicas de Ecodes, Javier Tobías, que llamaba a “repensar las ayudas” y ser proactivos en la comunicación y el trato con los barrios, las comunidades de vecinos y las familias.

Oficinas territoriales de rehabilitación

Precisamente, el informe de Alinnea apuesta por la creación de oficinas territoriales especializadas, “que ayuden con apoyo técnico, financiero y de administración de los proyectos locales”, indicaba Sánchez. Son figuras que ya existen en otras ciudades europeas, que cuentan incluso con profesionales que acompañan en un proceso “muy complejo, con pasos enormes y difíciles”.

Al margen de estas oficinas, el informe aboga por una coordinación institucional, que ponga en marcha acuerdos entre administraciones públicas, financieras y empresas energéticas, simplificar y coordinar los programas de ayudas, garantizando anticipos y compatibilidad entre subvenciones, garantías y préstamos, incentivos fiscales a la rehabilitación, desarrollar nuevos productos financieros innovadores y un fondo mixto, que atraiga a inversores y grandes capitales, capaces de afrontar los desembolsos iniciales.

“Falta gran capital que busca proyectos de inversión con retornos sensatos”, indicaba el director de programas del máster en Real Estate Development en IE, Flavio Tejada, que pone como ejemplo a esos grandes inversores en infraestructuras de transporte, a los que les cuesta entrar en el sector de la rehabilitación, que ven “tremendamente complejo y muy diluido” y la falta de mecanismos mixtos de financiación. Ello, pese a que la rehabilitación de los barrios tiene potencial, indica este experto, para generar nuevos empleos y recualificar en esta nueva industria a esos trabajadores que quedaron colgados tras la crisis financiera de 2008.

Para el responsable de operaciones de rehabilitación de la Unión de Créditos Inmobiliarios, Ricardo Pingarrón, uno de los retos es la falta de una industria de rehabilitación. “Las grandes constructoras no están entrando, así que tenemos microproyectos con industrias minoristas”, intervenía en las jornadas, donde alertó de que desde su entidad financiera están “rechazando operaciones con fondos Next Generation concedidos, porque la obra no va a llegar” para la fecha marcada en rojo en el calendario, el 30 de junio de 2026.

Con todo, desde el Ministerio de Vivienda están buscando fórmulas para que estos proyectos no se queden en el limbo, mientras confían en que las entidades financieras vayan concienciándose de que el riesgo de prestar dinero para rehabilitación es “muy pequeño”, como destacaba el director general de Vivienda y Suelo, Francisco Javier Martín, que reclamaba también un “sector capaz de desplegar” los ingentes fondos y empresas que “confíen en que es un negocio a largo plazo”.

Velocidad de crucero

Precisamente, la constancia en la inversión y el impulso público es uno de los elementos clave para la directora general de Green Building Council España, Dolores Huerta, que reclamaba “coger velocidad de crucero, sea la que sea, para que el sector y las entidades financieras puedan programas y lanzar sus productos a largo plazo”. Sobre la mesa, Huerta puso varios ejemplos del entorno: “Italia invirtió dinero a manta, el sector creció y, cuando cambió el Gobierno, no solo cortó el grifo, sino que se negó a hablar del tema. Francia apostó por la obligación de que las casas que se pusieran en el mercado tuvieran unas condiciones, invirtiendo 15.000 millones de euros de dinero público en cinco años, lo que ha ido relativamente bien, aunque tiene sus cosas malas, como el fraude y ciertas tensiones en el acceso a la vivienda. O Dinamarca, donde han integrado la independencia energética casi como una reivindicación nacional desde los años 70 y está imbuido en las políticas públicas”.

Desde el sector bancario han reclamado mayor seguridad para sus inversiones y garantías y avales públicos. “Las subvenciones no van a ser permanentes, ni llegar a todo el mundo, pero esquemas donde haya un aval del ICO pueden dar mucho confort a las entidades financieras”, indicó la directora de ESG y Finanzas Sostenibles CIB del Banco Sabadell, Isabel Abellán, que apostó también por las hipotecas inversas asistenciales, como mecanismos vincularos a la renovación de las casas, pero también al cuidado de sus habitantes: “Tiene un componente impopular, porque parece que te estás aprovechando del colectivo, pero tenemos que superar ese cliché. No puede haber personas viviendo en casas enormes, sentadas sobre su mayor patrimonio y que no puedan poner la calefacción”.

“Hay que seguir apostando por la financiación a comunidades de propietarios como elemento clave”, indicó la coordinadora de Desarrollo de Productos de Sostenibilidad de Caixabank, Marta Góngora, en un contexto en el que el 65% de la vivienda se distribuye en bloques. Una casuística que permitiría incorporar esas cargas a la propia propiedad de la vivienda, a través de cuotas integradas en los recibidos habituales de la comunidad de forma que, si se vende la casa, también se transfiere la deuda.