Los planes para regular la compra especulativa de vivienda en Catalunya abren una nueva batalla jurídica

La posibilidad de vetar la compra de inmuebles para destinarlos al alquiler en zonas tensionadas ha abierto una nueva batalla jurídica entre partidarios y detractores. Mientras que el Govern de Salvador Illa y sus socios han comenzado a plantearlo como un nuevo paso a dar en la senda para conseguir que la vivienda sea asequible, los operadores inmobiliarios ya se movilizan para cargar contra la medida, no solo bajo el prisma político de la oportunidad, sino sobre todo con el argumento jurídico de que no cabría en el ordenamiento legal.

La idea de vetar este tipo de compras surge precisamente de un informe técnico firmado por un jurista, Pablo Feu, y encargado por el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona, en el que se argumentaba que el marco legal vigente permite prohibir ciertas adquisiciones de vivienda que tengan como objetivo especular, es decir, cuando la intención del comprador no es la de vivir en su nueva propiedad, sino alquilarla o revenderla a un precio más elevado.

Este dictamen fue el que inició la bola de nieve y al que los Comuns se agarraron para presentar una batería de medidas en el Parlament, Congreso y Ayuntamiento de Barcelona. Algunas de esas puertas se han cerrado esta misma semana, pues el Congreso rechazó una ley de Sumar que pretendía impedir que las empresas puedan adquirir viviendas para uso residencial, lo que anticipa que la propuesta de imponer un veto similar a los particulares correrá la misma suerte.

Sin embargo, tanto en el Parlament de Catalunya como en el ayuntamiento de la capital catalana habría mayoría para hacerlo, si se contase con los votos de todas las formaciones de izquierdas, lo que alienta a la formación de Jéssica Albiach. Este miércoles se constituyó el grupo de trabajo formado por Govern y Comuns que tiene el encargo evaluar cómo podría encajarse esta regulación inspirada en el modelo Ámsterdam.

Este grupo emitirá, antes de fin de año, un informe integral, que tendrá en cuenta el impacto económico y social de la medida: Pero, sobre todo, tendrá una dimensión jurídica, porque es ahí donde se sitúa siempre la batalla de la vivienda en Catalunya.

Por su parte, los colegios y asociaciones de agentes inmobiliarios de Catalunya (API) han contraatacado con otro informe jurídico, en este caso firmado por Joan Manuel Trayter e Irene Araguàs Galcerà. En el documento elaborado por estos expertos se citan razones como los posibles efectos indeseados de la medida, que a su juicio supondría un descenso del parque de alquiler, un freno a la rehabilitación de edificios o el aumento del fraude.

En todo caso, los argumentos clave del informe son más de tipo jurídico. El informe considera, en resumen, que un veto a la compra de viviendas para ponerlas en alquiler ni cabe en la doctrina constitucional española, ni en todo caso podría hacerse desde la Generalitat de Catalunya, por carecer de competencias. Argumentos diametralmente contrarios a los que exponía Feu en su primer estudio.

Guerra de informes y proposición de ley

Pero la guerra de informes está lejos de acabar porque, a las conclusiones que emitirá el grupo de trabajo de la Generalitat deberán sumarse también las que aporte el grupo de estudio que se ha constituido en el Ayuntamiento de Barcelona, en este caso a petición de ERC.

Por el momento, el texto en trámite en el Parlament, impulsado por los Comuns, propone varias modificaciones en la ley catalana de urbanismo. Entre ellas, se faculta a los ayuntamientos a disponer que toda vivienda que se compre dentro de las zonas tensionadas deba destinarse a ser domicilio habitual del propio comprador o de un familiar de segundo grado del comprador.

En el caso de la persona, física o jurídica, que compre un bloque entero de pisos, esta tendría la obligación de destinar todas las viviendas contenidas en el edificio a alquiler de residencia habitual, siempre a precios regulados. Estos contratos de alquiler deberían además formalizarse dentro de los siguientes 12 meses desde la adquisición.

La iniciativa de los Comuns es, por tanto, un paraguas legal para los ayuntamientos, que serían los encargados de vetar definitivamente o no la compra especulativa, siempre dentro de las zonas declaradas como tensionadas a través de la ley estatal de vivienda.

Una cuestión de competencias

La proposición de ley de los Comuns está registrada ante el legislativo catalán y, aunque se prevé que sea modificada en el trámite, lo esperable es que acabe llegando al pleno, donde tendría mayoría. Pero aquí no acaba el periplo de esta norma, que aún debería pasar el filtro de la Comissió de Garantíes Estatutaries y del Tribunal Constitucional, siempre y cuando los contrarios a la norma apelen a estas instancias.

Estos dos organismos, el primero solo consultivo y, el segundo, definitivo, tendrían la última palabra sobre la adecuación de este posible veto a la Constitución y, sobre todo, a las competencias de la Generalitat.

Hay que tener en cuenta que pese a que la Constitución reconoce que la competencia en materia de vivienda es exclusiva de las comunidades autónomas, el Constitucional consideró que Catalunya no tenía competencias para topar los precios del alquiler, medida que se rescató, rebajada, en la ley estatal de vivienda aprobada en 2023, que supone una regulación marco para las comunidades.

Esta ley, sin embargo, no contempla ni la regulación de los precios del alquiler de temporada ni tampoco la posibilidad de vetar algunos tipos de compra especulativa. Dos materias que sí están en debate en Catalunya y en las que el Parlament querría entrar. Que lo pueda hacer o no dependería, por tanto, de sí el Constitucional le reconoce esta vez las competencias para ello.