Limitar el alquiler por días o acotarlo al hogar habitual: todo lo que Canarias ignora para regular la vivienda vacacional

La ley canaria de alquiler vacacional permite que una de cada diez casas se convierta en piso turístico, obliga a los ayuntamientos a elaborar una ordenanza que regule el sector antes de otorgar nuevas licencias e impone requisitos mínimos de calidad para que no cualquier domicilio aloje a turistas.

Eso recoge la norma ‘grosso modo’. Pero hay muchas otras fórmulas para poner coto al alquiler turístico que Canarias ha decidido ignorar. Desde Ámsterdam, en Holanda, que prohíbe destinar una vivienda a esta actividad más de treinta días al año, hasta Nueva York, en Estados Unidos, donde solo pueden alquilarse habitaciones del hogar habitual del propietario, volviendo a los orígenes de Aribnb y plataformas similares.

Eso sí, estos son más bien excepciones, puntualizan expertos consultados por este medio. “En la mayoría del mundo no hay nada, es mercado libre”, asegura Agustín Cocola, doctor en Geografía Humana y miembro del Grupo de Investigación en Análisis Territorial y Estudios Turísticos de la Universitat Rovira i Virgili, en Catalunya.

De hecho, la tendencia global, impulsada por el lobby de los propietarios y las plataformas, advierte Cocola, lo que busca es “legalizar la actividad”. Algo que, a juicio de Alejandro Armas, también doctor en Geografía por la Universidad de La Laguna (ULL) y actualmente investigador en esa misma institución, ocurre en el Archipiélago.

“La política turística canaria busca orientarse cada vez más hacia un sector de lujo, de mayor poder adquisitivo, que es lo que se lleva promulgando desde hace mucho tiempo. Es un patrón que vemos también en Baleares. Y creo que esta ley, que se hace llamar de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas, se podría denominar de calidad de la vivienda turística, perfectamente”, expone Armas.

¿Qué han hecho otras ciudades para regular el alquiler vacacional? Nueva York, por ejemplo, acordó en 2023 obligar a los anfitriones de viviendas turísticas a residir directamente en el hogar, teniendo que estar presentes en sus casas durante todo el tiempo que esté el huésped.

Explica Jaime Jover, doctor en Geografía e investigador en la Universidad de Sevilla, que en esos casos los dueños deben registrarse en el ayuntamiento y que las casas con control de renta están excluidas, pues “si tú disfrutas de un piso con el alquiler limitado por la Administración, no puedes lucrarte por encima de lo que tendrías que estar pagando”.

La contrapartida ha sido el incremento de la “informalidad”, es decir, del mercado irregular. Al que solo es posible frenar con una inspección potente, argumenta Jover. “Tiene que haber un régimen sancionador fuerte y desincentivador. Porque si hay multas muy bajas, seguramente la gente lo va a seguir silenciando”.

Luego está la restricción por número de días. En Ámsterdam, continúa el geógrafo, el límite es de treinta fechas al año porque impera la lógica de “si una persona tiene treinta días de vacaciones, ese es el tiempo que puede estar tu casa en alquiler turístico”. La capital neerlandesa, además, un país con “una crisis de vivienda importante”, ha implementado una norma que impone a cualquier persona que compre un inmueble por debajo de 512.000 euros a vivir en él durante cuatro años.

“Están intentando evitar la especulación de viviendas grandes y centrales de la ciudad para evitar la revolución de Airbnb como negocio”, remacha Jover.

Otro ejemplo más de regulación por días es San Francisco (Estados Unidos), donde precisamente nació esta actividad. Allí el máximo es de noventa noches al año (igual que en Londres (Reino Unido). El propietario debe residir en la vivienda al menos 275 días y tiene que pagar una tasa de cincuenta dólares, tanto en la solicitud inicial como en la renovación. El registro es válido por dos años.

En la capital de Francia, París, el límite también es de noventa días en lo que respecta al hogar habitual. Pero si la intención del propietario es explotar con fines turísticos su segunda residencia, entonces es obligatorio que adquiera una superficie equivalente de un local comercial que deberá convertir en vivienda. Es decir, una casa sale del mercado del alquiler habitual, pero se compensa con otra inmediatamente.

Canarias incorpora una disposición transitoria con un mecanismo más o menos parecido. Si un anfitrión quiere obtener un permiso de hasta veinte años de explotación, debe compensar con la incorporación de una vivienda al mercado de alquiler habitual. El Gobierno dice que estudiará “la aplicación práctica” de esta fórmula por “si es preciso adaptarla o introducir otras”.

Otra manera de combatir el impacto de la invasión de pisos turísticos es a través de una buena inspección. En España, el ejemplo más claro lo protagoniza Barcelona. Cocola recuerda que las licencias quedaron congeladas en la Ciudad Condal hace más de una década y que, desde entonces, se inició un plan de choque con múltiples inspectores para combatir la oferta ilegal, que es mucha.

El Archipiélago no recoge nada por el estilo. Su normativa implementa el reglamento europeo que obliga a los propietarios a incluir un número de registro en sus anuncios, una especie de filtro para excluir todas aquellas publicaciones que no lo presentan. Y también exige a cabildos y ayuntamientos que inspeccionen las declaraciones responsables de las viviendas y el cumplimiento de la norma en materia de actividades clasificadas, respectivamente. Algo que, al menos los consistorios, ya han dicho que carecen de recursos para llevar a cabo.

Según Cocola, cualquier propuesta tiene que ir acompañada de una buena inspección. De lo contrario, es papel mojado. “Es muy fácil saltarse la ley, y las plataformas no colaboran. Ellas saben toda la oferta ilegal que hay. Quién no cumple, quién no tiene el número de registro. Pero no limpian porque Europa se lo permite”, explica el experto.

“En Ginebra (Suiza) existe un control exhaustivo desde el punto de vista tecnológico y también de personas para la aplicación de medidas punitivas, que además son cuantiosas”, pone como ejemplo Alejandro Armas, de la ULL. “Si no tienes un mecanismo de control, ya vemos lo que pasa: viviendas que supuestamente no están dadas de alta, pero figuran en las plataformas. Y sin ese control, entonces no sé para qué se crea esta ley”, insiste el geógrafo.

Hay ciudades que han ido mucho más allá y han prohibido directamente la comercialización de viviendas vacacionales en algunas zonas. Florencia (Italia) ya no concede más licencias en su centro histórico, reconocido como Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO (igual que San Cristóbal de La Laguna, que sin embargo no ha escapado de la gentrificación) y ofrece tres años de exenciones fiscales a quienes pasen del alquiler turístico al residencial.

Barcelona también ha dicho que no renovará en 2028 los permisos de los 10.000 pisos turísticos que registra. En Viena (Austria), esta actividad económica está prohibida en las “zonas residenciales designadas”. En las que no, el máximo es de 90 días al año, solo con permiso y pagando un impuesto específico. Para vigilar que se cumple la ley, la administración ha creado una unidad específica llamada ‘la policía de edificios’ que rastrea las webs y las calles en busca de alquileres ilegales.

Otra región que ha aprobado una tasa concreta para el alquiler turístico es el estado de Victoria, en Australia, que cuenta con aproximadamente 60.000 viviendas vacacionales. Allí ha entrado en vigor este 2025 un gravamen del 7,5% sobre el valor de la estancia que podría recaudar unos sesenta millones de dólares anuales. El dinero se utilizaría para apoyar la construcción y el mantenimiento de viviendas sociales.

Pero casi ninguna ciudad ha hecho algo así. Capitales como Ámsterdam, París, Roma o Barcelona aprovechan su tasa turística general. Canarias ni siquiera cuenta con esta última.

“Cualquier tipo de regulación que no incluya una fórmula de redistribución de los beneficios turísticos para el problema de la vivienda es una medida inútil”, defiende Jaime Jover, de la Universidad de Sevilla.

Cocola, por su parte, recuerda que el alquiler turístico “se ha consolidado dentro de los circuitos de inversión”, convirtiéndose en un “producto” más, un activo más en ese mercado. Y el marco regulatorio canario, al permitir elevar a 100.000 las viviendas dedicadas a esta actividad (actualmente tienen licencia más de 70.000), provocará, en su opinión, “perder más vivienda en favor del uso turístico”.