La crisis de vivienda no existe entre los ultrarricos: el sector espera vender 10.000 casas de más de 5 millones en 2026

Un inmueble en un edificio señorial de principios del siglo XX en Madrid, una vivienda con la última tecnología, los más innovadores sistemas de domótica o una cocina de altísima gama. Una villa en una zona de playa, en la Costa del Sol o en Baleares. Una residencia privada y en propiedad, diseñada por los equipos de las marcas de moda más prestigiosas o avaladas por los servicios de las grandes cadenas hoteleras del sector prime. El mercado residencial del lujo no se resiente y sitúa a España como un destino preferente para los multimillonarios que pueden desembolsar millones de euros en una vivienda en un mercado tensionado para el común de los mortales.

Todos los informes de las grandes consultoras e inmobiliarias del segmento residencial de lujo apuntan a un buen rendimiento de este mercado en el último año, que no tiene visos de frenarse en 2026. “El ecosistema del lujo lleva desde la pandemia en un continuo mercado alcista. España se ha puesto de moda por su situación geográfica y un estilo de vida muy atractivo, sobre todo para alemanes, británicos y nórdicos, los principales compradores”, explica Luis Díaz, responsable de este segmento en el Grupo Tecnitasa, una de las principales tasadoras del país.

Según los datos de esta tasadora, a falta de cerrar el año, las viviendas de lujo habrían experimentado un aumento del 10% del precio respecto a 2024. A principios de año, el informe The Wealth Report, de la consultora inmobiliaria privada Knight Frank, ya estimaba incrementos del 5% en ciudades como Madrid, que venía de sumar un 5,5% en 2024; un 4% en Marbella; o un 2% más en Bacerlona.

Otro informe posterior de esta misma compañía ya ubicaba Madrid, Londres y Lisboa como algunos de los destinos favoritos de los llamados ‘Ultra-High-Net-Worth Individual’ (UHNWI), los ultrarricos con patrimonios por encima de los 30 millones de euros. En abril, Barnes, otra de las inmobiliarias de lujo con más presencia a nivel internacional, ya presentó su Global Property Handbook 2025, a raíz de análisis con más de 100.000 clientes, que colocaban a la capital española en el primer puesto entre las ciudades más demandas en este segmento, con Barcelona en el puesto 22 y Marbella en el 35. Ese informe iba más allá, al hablar de revalorizaciones que podrían llegar hasta al 30% al año.

La inmobiliaria de lujo Lucas Fox presentó en noviembre su Informe del Mercado Residencial 2025, en el que estimaba incrementos de precio para el próximo año de entre el 6 y el 10% y un aumento del volumen de operaciones, de las 8.000 este año hasta las 10.000 unidades de más de cinco millones de euros en 2026, que ganarían peso en el mercado residencial, hasta una cuota que pasaría del 1,3 al 1,6% del total.

Además, destacaba que el residencial prime en Madrid “mantiene su solidez gracias a la escasez de oferta, la estabilidad económica y la confianza sostenida de los inversores en sus barrios más exclusivos”, como Salamanca, Chamberí, Justicia, Almagro, Retiro y Jerónimos, que mantienen su valor “porque representan algo limitado: verdadera calidad y ubicación”, indicaba su Ceo, Paloma Pérez, que señalaba que la ciudad “ha alcanzado un nuevo nivel de madurez”.

Banyan Tree Padilla Madrid Residences

Hay varias causas que explican esta tendencia al alza de las residencias para ultrarricos en España. Al margen de las condiciones meteorológicas y el estilo de vida, existen otros factores de atracción como la estabilidad financiera, las conexiones internacionales o un ecosistema en el que se puede acceder a una educación internacional y servicios de calidad, con el precio por metro cuadrado por debajo de otros mercados, lo que está atrayendo cada vez más a otros compradores, como americanos y asiáticos.

Un informe de CaixaBank Research indica que, solo en 2024, unas 50.000 casas fueron compradas por extranjeros no residentes. El estudio analiza también el precio medio por metro cuadrado de las compraventas en el mercado de vivienda libre: estos pagaban más de 3.000 euros por metro cuadrado, frente a los 1.700 de los nacionales o los 1.800 de los extranjeros residentes, lo que muestra una consolidación del país “como uno de los destinos más atractivos para la inversión en inmuebles de lujo en Europa”.

La mayoría de estos ultrarricos, explica Díaz, son “empresarios de entre 45 y 60 años, que han amasado grandes fortunas en sus países y amplían su cartera inmobiliaria por todo el mundo”. Es un perfil con el que coincide el Antonio de la Fuente, managin director de living en Colliers. Esta asesora inmobiliaria trabaja también por una nueva vía dentro del sector prime, las conocidas como branded residences, viviendas privadas vinculadas principalmente a grandes cadenas, que les prestan los servicios habituales de los hoteles de lujo.

Este modelo surgió en Estados Unidos a principios del siglo pasado y empezaron a popularizarse en España, principalmente en Madrid y en la Costa del Sol, a partir de 2020. En Madrid hay cuatro proyectos en marcha, a cargo del Mandarin, SLS y Banyan Tree y Four Seasons, estos dos últimos comercializados por Colliers. “Los compradores no buscan solo una vivienda, sino una experiencia de vida con un lujo y unas comodities que se gestionan sin complicaciones por parte de los mejores expertos. Además, lo interpretan como un valor refugio y un símbolo de estatus personal, que les permite preservar su patrimonio. No buscan tanto una inversión con un retorno como el que te pueden dar los alquileres, sino una vivienda que se revaloriza a lo largo de los años”, explica De la Fuente.

Además de las branded residences vinculadas a cadenas hoteleras, proliferan otras promociones vinculadas a fashion brandes, con un concepto y diseño de una marca de lujo, pero sin servicios añadidos, como Dolce&Gabana, Karl Lagerfeld, Elie Saab, Missoni o Lamborghini, enfocadas a en la Costa del Sol, donde también hay proyectos de Marriot, Hilton, Four Seasons o Mandarin. En total, desde Colliers estiman que hay unas 1.700 unidades en todo el país. ¿Cómo se venden? “Los más emblemáticos se colocan muy bien y a muy buenos precios. A otros, por su ubicación o porque el diseño de la marca no ha sido el óptimo les cuesta un poco más, pero en general todos se acaban vendiendo bien”, explica De la Fuente que estima una prima de entre el 25 y el 35% sobre otros productos similares, fuera del paraguas de las branded.