Estas viejas oficinas pueden ser 90.000 casas: la reconversión gana terreno ante el déficit de viviendas

Cerca de la estación de Chamartín, en el norte de Madrid, conviven grandes edificios de oficinas, chalets unifamiliares y bloques de viviendas. A pocos metros de los cuarteles generales de Vox o del Grupo ACS, se encuentra la antigua sede de la multincional estadounidense Manpower, que la inmobiliaria Argis compró el año pasado para reconvertir en un residencial de lujo, con 68 inmuebles por un precio de salida que oscila entre los 589.000 euros y el millón y medio. Al otro lado de la ciudad, en Vallecas, la promotora Vía Ágora acaba de hacerse con una parcela municipal, inicialmente para uso terciario, sobre la que finalmente levantará 46 viviendas en alquiler asequible.

Estas dos operaciones, completamente diferentes, surgen de una misma tendencia: el uso de suelos destinados para oficinas o la reconversión de estas en viviendas. En plena crisis residencial, con el turismo al alza y con algunas de las principales ciudades españolas como blanco preferente del segmento residencial prime extranjero, el mercado trata de adaptar sus activos a las nuevas demandas. Según la consultora CBRE, solo en el primer semestre de 2025 —los últimos datos disponibles— se realizaron más de 20 cambios de uso, con una superficie de 137.000 metros cuadrados y 200 millones de euros asociados a la compra de activos para cambio de uso.

Estas reconversiones son, señalaban desde CBRE, “una estrategia clave, tanto de inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado como de propietarios que quieren transformar sus activos para maximizar la rentabilidad”. Y, en un momento de déficit estrucutal de viviendas, que el Banco de España cifra en unas 700.000, puede convertirse en una palanca más para equilibrar la oferta y la demanda.

Algunos expertos ya vienen señalando este cambio de uso como uno de los alivos del mercado en algunas zonas. En su libro ‘Tres millones de viviendas’, el director de EsadeEcPol, Jorge Galindo, indica que “la planificación urbanística (y sus resalutados físicos) se ha quedado un tanto desfasada por cambios estructuales en los hábitos sociales y económicos”, como el teletrabajo o el comercio electrónico. “Esta transformación se une a los cambios en la industria de décadas anteriores para ampliar una oportunidad: aprovechar algunas partes del parque inmobiliario de uso distinto al residencial que está hoy infrautilizado para crear vivienda en zonas de alta demanda, conteniendo así la escalada de precios sin necesidad de colonizar nuevo suelo urbano”, desarrollaba.

En un informe de 2024, Atlas Real Estate Anlytics ya estimaba que las principales áreas metropolitanas contaban con más de 11 millones de metros cuadrados de oficinas con potencial de reconversión, que podrían elevar el parque de vivienda en más de 92.000 unidades. El presidente de la Asociación Española de Oficinas, José María Álvarez, señalaba en una reciente entrevista en el periódico El País que solo en los distritos centrales de Madrid hay unos 250.000 metros cuadrados de oficinas instaladas en edificios residenciales que podrían traducirse en unos 20.000 pisos.

La consultora JLL señala que en los tres primeros trimestres de 2025 “los proyectos de cambio de uso [en Madrid] totalizaron 378 millones de euros”. La principal operación fue la venta de la antigua sede de la Audiencia Nacional en la calle Goya, adquirido por 93,5 millones de euros por el grupo Pictet, que lo transformará en viviendas de lujo. De hecho, el mercado prime no se resiente y sitúa a España como uno de los destinos preferidos por las grandes fortunas. La inmobiliaria Lucas Fox, especializada en este segmento, espera para 2026 incrementos de precio de entre el 6 y el 10%, con un aumento del volumen de compraventas de inmuebles por encima de los cinco millones de euros de las 8.000 de 2025 a las 10.000.

El sector residencial es el principal foco de atracción de estas reconversiones, pero también el hotelero. “Los cambios de uso se están viendo impulsados por la alta demanda turística y residencial, en un momento de mercado de escasez de oferta disponible”, explicaban desde CBRE. La consultora señalaba que, de las operaciones analizadas en el primer semestre del pasado año, el los cambios al sector living supusieron el 62% del total, aunque una parte importante se destinaron a segmentos flex, al margen de las viviendas para uso habitual o de larga estancia. El 26% correspondía a uso hotelero, “con una clara apuesta por el producto de alta gama, en línea con la creciente demanda turística de calidad”.

En cualquier caso, fuentes del sector aclaran que no todos los edificios son aptos para la reconversión, puesto que dependen de requisitos normativos y arquitectónicos. Y que suelen centrarse en aquellos con altas tasas de disponibilidad que se han quedado obsoletos, lo que no merma el mercado de oficinas atractivas para las empresas. De hecho, según los datos de Cushman&Wakefield, estas supusieron una inversión en 2025 de 1.750 millones, un 238% más que el año previo. Además, según diversos informes, las principales ciudades la demanda se concentra principalmente en los centros financieros y las almendras centrales.

Pese a este buen ritmo, algunas voces han alertado de una escasez de oficinas prime en la ciudad de Madrid. Según los datos difundidos en noviembre, referentes a los primeros nueve meses del pasado ejercicio, por Knight Frank, la disponibilidad en el centro de negocios de la capital era inferior al 1%, en un contexto de interés de la demanda por espacios eficientes y mejor ubicados. Esto, señalaban, está llevando a las empresas a apostar por mercados consolidados fuera de la M30.

Además de reconvertir oficinas, desde el sector de la construcción abogan por otras fórmulas. La Comunidad de Madrid aprobó en junio una ley que facilita la conversión de oficinas en viviendas protegidas sin modificar el planeamiento, lo que permite levantar casas en alquiler asequible sobre suelo destinado a uso terciario. “Desde que se aprueba hasta que coge velocidad de crucero hace falta tiempo, pero ya hay 7.600 viviendas con licencias de estas características”, explica el presidente de la Corporación Vía Ágora, Juan Antonio Gómez-Pintado.

Además de las 46 viviendas de Vallecas, esta promotora prepara una promoción de otras 456 en Valdebebas, en una parcela frente al hospital Zendal, donde “no había mercado para hacer oficinas, porque con la oferta que va a salir en Castellana Norte, por ubicación, el mercado no va a demandar allí. El suelo estaba paralizado, lo que es absurdo con la demanda de vivienda que hay en la zona”, explica Gómez-Pintado, para quien lo fundamental es que la normativa “sea flexible ante una sociedad que cambia”.