Un juzgado de Barcelona caza a un fondo de inversión haciéndose pasar por pequeño casero para echar a un inquilino
La firma NAD Gracia, que quiere convertir una finca entera de 11 pisos en ‘colivings’, alegaba ser pequeño propietario en una demanda de desalojo de un vecino
Cuando los dueños de un edificio entero se hacen pasar por pequeños caseros
Un juzgado ha cazado al propietario de una finca entera de once viviendas que defendía ser un pequeño casero. El dueño, la firma NAD Gracia SL, filial de un grupo inversor con decenas de inmuebles en Barcelona, alegaba en una demanda de expulsión de una inquilina que no era un gran tenedor porque posee solo esa finca. Pero los tribunales han tumbado ese argumento y han dado la razón a la ocupante a la que intentan desalojar.
Aunque pueda sorprender, no es el primer caso que se da en la capital catalana de un dueño de un bloque de pisos entero que justifica ser pequeño propietario. De conseguirlo, esto les permite evitar la normativa que se aplica a los grandes tenedores, como por ejemplo la obligación de bajar el precio del alquiler si supera el fijado por el índice oficial, tal como dicta la Ley de Vivienda.
En este caso, se trata de la finca de la calle Sant Agustí, 14, de Barcelona, que fue adquirida por NAD Gracia en 2023. Esta empresa cuelga a su vez de la compañía New Amsterdam Developers, de propietarios holandeses y que posee más de 100 pisos en la ciudad, según el Sindicato de Inquilinas de Catalunya. Las viviendas las gestiona además Enter Coliving, firma que las alquila por habitaciones.
En el bloque de Sant Agustí, en el barrio de Gracia, quedan ahora solamente cinco inquilinos previos al cambio de propiedad, tres de ellos ya sin contrato, pero que resisten junto al Sindicato de Inquilinas para no abandonar sus hogares. Otros cuatro pisos funcionan ya como colivings y se arrendan sus habitaciones a entre 800 y 1.100 euros al mes, según se aprecia en los portales inmobiliarios.
Una de las inquilinas sin contrato, que recibió una demanda de desalojo, es la que ha conseguido retratar a NAD Gracia SL como pequeño casero.
Durante el proceso judicial, la propiedad no buscaba con esa etiqueta de pequeño casero esquivar el límite de precios, precisa el Sindicato de Inquilinas, sino que lo que perseguía era ahorrarse una mediación con la Generalitat. Hasta este 2025, solo los grandes tenedores estaban obligados a pasar por una intermediación con la Agencia de la Vivienda de Catalunya (AHC) antes de un desahucio.
La polémica orientación de los jueces
Sea como sea, estos intentos de hacerse pasar pequeños propietarios no surgen de la nada. Tienen su origen en un criterio orientador elaborado en 2023 por los jueces de primera instancia de Barcelona. Ese documento, que no es vinculante, formula el siguiente razonamiento: como la Ley de Vivienda se refiere al gran tenedor como el titular de “diez o más inmuebles” o de una superficie residencial de 1.500 m2, una finca entera –tenga los pisos que tenga– se puede contar como uno solo de esos inmuebles.
Esto aplicaría a aquellos bloques que consten en el Registro de la Propiedad como una “finca registral”, que suelen ser aquellos que siempre han sido de propiedad única y por lo tanto no tienen hecha la llamada división horizontal. De este modo, un dueño de 15 pisos repartidos por Barcelona sería gran tenedor, pero otro con 20 pisos en una sola escalera podría no serlo.
Con todo, en la calle Sant Agustí han conseguido una resolución que refuta este argumento. El decreto emitido por la Letrada de la Administración de Justicia del juzgado de instrucción 35 de Barcelona resuelve que “debido a la descripción que obra en el catastro, la [empresa] demandante posee 11 viviendas y a tal efecto debe considerarse como gran tenedor”. La Letrada abunda además que el criterio orientador de los jueces de no es de “obligado cumplimiento”.
El Sindicato de Inquilinas ha celebrado la resolución. Consideran “relevante” el decreto porque “anula la práctica extendida entre fondos buitre e inmobiliarias” de aparentar ser pequeños caseros para “evitar las obligaciones que la Ley de Vivienda impone a los grandes tenedores”.
Aun así, el conflicto en Sant Agustí está lejos de finalizar. Esta resolución no pone fin a las demandas de desahucio que pesan sobre otros inquilinos. Pero en paralelo la firma propietaria tiene otro frente abierto. El Sindicato presiona al Ayuntamiento para que apriete las tuercas a la propiedad por haber incumplido la normativa que obliga a reservar un 30% de vivienda de protección cuando se acomete una gran rehabilitación.
La entidad llevó al Síndic de Greuges que NAD Gracia había llevado a cabo obras mayores sin cumplir con esa obligatoria cuota social. Eso llevó al consistorio a inspeccionar la finca e imponer hasta seis multas. Pero el Sindicato denuncia que su importe fue irrisorio.
