Vitoria y Bilbao se suman a Donostia como zonas tensionadas pero sin poder limitar todos los alquileres

Bilbao y Vitoria -las dos ciudades más pobladas de Euskadi- son desde este jueves zonas tensionadas en materia de vivienda. El Boletín Oficial de Estado publica su inclusión en el listado de municipios junto a las localidades de Usurbil y Astigarraga, de Gipuzkoa. Esto supone que Euskadi cuenta ya con las tres capitales con esta declaración, aunque a diferencia de Donostia, ni en Bilbao ni en Vitoria se podrá aplicar la medida de tope a los alquileres en su totalidad, por ejemplo para los grandes tenedores y para nuevos alquileres, ya que todavía no están elaborados los índices de precios de referencia ni de Álava ni de Bizkaia, por estar pendientes los datos necesarios que deben remitir las Haciendas forales.

Por el momento, sólo está elaborado el índice de precios de referencia de Gipuzkoa. El de Bizkaia se estima que estará en unos seis meses, según ha adelantado el consejero Denis Itxaso en algunas de sus declaraciones, mientras que en Álava la situación es más complicada, al estar pendientes estos cambios y podría no estar elaborada hasta el primer semestre de 2026. Se trata de un proceso complicado, porque los datos de sobre alquileres que tienen las Haciendas no coinciden con los que pide el Ministerio, en el que el Eustat está colaborando con las Diputaciones forales. En cualquier caso, el consejero siempre resalta que, aunque no esté operativo el índice de precios de referencia se puede poner tope a la mayoría de los alquileres, al 90%, dice.

Con la declaración este jueves de estas tres nuevas zonas tensionadas, Euskadi cuenta con el 47,7% de la población de residiendo en zona con esta calificación: Errenteria, Lasarte-Oria, Zumaia, Irún, Barakaldo, Donostia, un distrito de Galdakao, Bilbao, Vitoria, Astigarraga y Usurbil. Con trámites pendientes están, Hernani, Lezo, Zestoa Arrasate-Mondragón, Tolosa y Pasaia, con lo que se llegará al 50% de población.

A partir de este jueves Vitoria es zona tensionada para el 97,92% de la población del municipio, incluidas las entidades locales menores (Abetxuko, Aretxabaleta, Armentia, Betoño, Ali y Gardélegui) pero no la zona rural de su amplio término municipal. Durante tres años el municipio podrá aplicar el tope de subida anual de los alquileres en función de índice de revalorización de alquileres, que ahora está en el 2,8%. No podrá subirse los alquileres por encima de ese tope. También se posibilita la posibilidad de prórroga durante tres años del contrato en las mismas condiciones que el anterior cuando finalice después de cinco años.

El consejero Denis Itxaso y el alcalde de Bilbao en la capital vizcaína.

Además, en los nuevos contratos se limitará el precio del alquiler que no podrá superar la renta del último contrato. Es decir, no podrá subirse el precio de la mensualidad aprovechado el cambio de inquilino. La excepción que marca la legislación permite incrementar los contratos en un 10% en alquileres de más de 10 años o para mejoras relacionadas con la rehabilitación, eficiencia energética y accesibilidad de la vivienda. Quedarán pendientes las cuestiones que dependen del Índice de Precios de Referencia para el alquiler. Es decir, los pisos de los grandes tenedores, aquellos que tengan cinco o más viviendas, y los contratos de pisos que no hayan sido alquilados antes.

El plan que se desarrollará a lo largo de los tres próximos en los que Vitoria será zona tensionada supondrá la construcción de 3.012 nuevas viviendas, de las cuales un 53% serán de alquiler protegido. Entre ellas se incluyen 950 de iniciativa pública que el Gobierno vasco y el Ayuntamiento promoverán en Zabalgana, Salburua, Ibaiondo y Abetxuko. Habrá otras 1.383 que surgirán de promociones para viviendas sociales y tasadas, impulsadas por la iniciativa privada; y en tercer lugar las 679 viviendas, en Arkaiate y Larrein, fruto del convenio firmado por el Ayuntamiento y el Gobierno vasco en febrero del año pasado.

Durante el acto que se ha celebrado este jueves en el Ayuntamiento de Vitoria, el consejero Denis Itxaso ha subrayado la importancia de adoptar medidas estructurales que permitan equilibrar el mercado residencial en Euskadi. Según ha explicado, “este desequilibrio entre la oferta y la demanda tanto en compra como en alquiler solo puede revertirse si somos capaces de movilizar suelos y construir más vivienda”. No obstante, ha reconocido que ese objetivo requiere tiempo y planificación, por lo que, mientras tanto, el Ejecutivo vasco continuará impulsando actuaciones que aporten estabilidad al mercado de alquiler. Por su parte, la alcaldesa de Vitoria, Maider Etxebarria, ha explicado que “con esta publicación en el Boletín Oficial del Estado se cumplen todos los requisitos establecidos para proceder a la calificación de Vitoria-Gasteiz como zona de mercado residencial tensionado para los próximos 3 años”. Gracias a esta medida, ha añadido, “va a ser posible la aplicación de una batería de políticas públicas orientadas a corregir las disfunciones del mercado y a ampliar la oferta residencial accesible”.

Bilbao está en la misma situación que Vitoria en lo que se refiere al índice de prescios de referencia, y de momento no podrá aplicarse estos topes del alquiler a los grandes tenedores ni a los nuevos alquileres. Es la ciudad más poblada de Euskadi en ser zona tensionada y la segunda del Estado, tras Barcelona. La declaración afecta a todos los distritos de Bilbao. En la memoria justificativa para pedir la declaración se constata que el conjunto del municipio supera el umbral establecido en el primer criterio de la ley: el gasto medio en alquiler más suministros básicos representa más del 30% de la renta familiar disponible. En concreto, la capital vizcaína ha alcanzado un promedio del 30,24 %, con distritos como Begoña (34,47 %), Rekalde (33,33 %) u Otxarkoaga-Txurdinaga (32,69 %) por encima del umbral legal. Aunque el distrito de Abando, no supera ese límite, “su inclusión se ha considerado indispensable por su impacto sistémico sobre el resto del mercado urbano”.

La declaración de zona tensionada va acompañada de un plan trianual en el que se incluye, además de contener los precios, ampliar el parque público de vivienda, movilizar vivienda vacía y reforzar las ayudas al alquiler. En lo que se refiere a nuevas edificaciones, el plan prevé la construcción de 1.090 nuevos recursos residenciales en el periodo 2025-2028. De ellos, 890 serán promovidos directamente por el Gobierno vasco. Entre las promociones destacadas figuran 385 viviendas de protección oficial en alquiler (VPO) —319 en Bolueta y 66 en Zorrotzaurre— y 182 viviendas sociales (VS), repartidas entre Cortes (23), Olabeaga (12), Mina del Morro (84) y Bolueta (63). En paralelo, el Ayuntamiento de Bilbao, a través del OAL Viviendas Municipales y en colaboración con el Ejecutivo autonómico, promoverá 200 alojamientos dotacionales (ADAs) en parcelas ubicadas en Amezola (93 unidades), Gaztelondo (40) y Arabella (68), con una inversión global de 25 millones de euros.

Con Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Irun, Donostia, Astigarraga y Usurbil ya declaradas oficialmente zonas tensionadas, el 67% de la población de Gipuzkoa (325.941 de sus 485.852 habitantes) ya reside en zonas tensionadas y, por tanto, sus alquileres están protegidos bien por el IRAV o por el índice de precios de referencia. En Bizkaia, por su parte, con Bilbao, Barakaldo y Galdakao, el 63% (470.605 de sus 746.716 habitantes) reside también en zonas tensionadas.