Prohibidas visitas de más de 40 horas al mes y beber alcohol: el contrato de un alquiler por habitaciones en una ciudad gallega

Visitas limitadas a un máximo de 40 horas (diurnas) al mes, prohibición de invitar a alguien a dormir y veto al consumo de alcohol en cualquier cantidad y en todas las estancias. Estas son algunas de las condiciones que se imponen para alquilar una habitación en un piso compartido en una ciudad gallega. Un contrato reciente de esta modalidad, que hace unos años era una rareza en Galicia, recoge estos y otros requisitos para poder tener acceso a una vivienda.

El recurso a alquilar una única habitación en lugar de un piso completo va ganando espacio en las ciudades gallegas. La situación suele darse por vulnerabilidad y falta de alternativas. Un estudio de 2023 del portal inmobiliario Fotocasa concluía que el 44% de las personas que comparten piso se ven abocadas a ello porque no se pueden permitir otra cosa, en un contexto en el que los precios de los alquileres no dejan de subir.

Según los datos del Observatorio da Vivenda de Galicia, que se basan en las cifras de las fianzas depositadas, el alquiler sigue una curva ascendente en la última década. El precio medio en 2015 era de 363,1 euros mensuales. Los datos provisionales de 2024 indican que ha escalado a 553,7 euros (un 52,5% más) y el adelanto de 2025 refleja que la tendencia no se frena y la media es ya de 593,7 euros al mes. Los precios son más elevados en las principales ciudades: la media supera los 732 euros mensuales en A Coruña; los 693 en Vigo; los 663 en Pontevedra y los 657 en Santiago. En Lugo, la cifra está por encima de los 575; en Ourense roza los 564 y en Ferrol pasa de 555 euros.

El contrato al que ha tenido acceso elDiario.es, se firmó el pasado mes de septiembre en una de las principales ciudades de Galicia. Fija una renta de 250 euros mensuales por una de las habitaciones del piso, una cifra que se sitúa lejos de lo que se pide por un cuarto en las grandes ciudades españolas, pero que supone, para el casero, ingresos superiores a la media de los alquileres al multiplicar la cantidad por el número de estancias. Varias de las cláusulas que aparecen en este documento afectan a derechos básicos y podrían considerarse abusivas.

Parte del contrato que incluye normas de convivencia y sobre visitas.

El Sindicato de Inquilinas de Vigo expone, en respuesta a preguntas de elDiario.es, que se encuentran con muchas personas que, incluso teniendo trabajo, no pueden acceder a un alquiler de una vivienda completa por las condiciones actuales, especialmente en algunas de las ciudades gallegas. En las dificultades para acceder a un piso se unen la falta de oferta, unos precios en máximos históricos —y que siguen creciendo— y requisitos “cada vez más exigentes” para quien quiere arrendar una vivienda.

“En combinación con salarios precarios, intermitentes o directamente falta de empleo, se genera que cada vez más personas se vean obligadas a acudir a este tipo de alquiler por habitaciones”, expone y agrega que algunos caseros son conocedores de esto y “exigen alquileres abusivos”, incluso en espacios que no cumplen los mínimos de habitabilidad. El sindicato avisa de que, “dependiendo de la emergencia en la que se vea la persona, acepta condiciones precarias (mal estado de conservación, limitación de acceso, no poder utilizar zonas comunes o que el casero entre cuando quiera)”.

El despacho Xoán Antón Pérez Lema Avogados e Consultores pone el foco en siete puntos de este contrato que ve problemáticos, algunos de ellos por establecer prohibiciones de forma ambigua, sin un criterio claro, o indemnizaciones que no atienden a los costes reales. Por ejemplo, apunta a una cláusula que fija que la indemnización por ocupación indebida será de 100 euros al día. La penalización, dice, es “desproporcionada” y no tiene una relación directa con el perjuicio real. También objeta que no se definan criterios objetivos o un procedimiento concreto para evaluar las “molestias o falta notoria de salubridad” por una limpieza deficiente que el contrato incluye como causa de cancelación anticipada.

Sin conversaciones altas… sin definir cuándo son altas

En el apartado de normas de convivencia, el contrato fija que ni en la habitación ni en las zonas comunes se permiten “ni música alta, ni televisión alta, ni conversaciones altas, ni ruidos altos en general (especialmente por la noche)”, pero no establece cómo se mide ese volumen ni cómo se considera que el nivel es demasiado. También indica que está “expresamente prohibido fumar y consumo de alcohol u otras substancias ilícitas en las zonas comunes y privadas (sic)” y establece unas normas restrictivas para invitados: “No se permite que las visitas de la parte arrendataria se queden a dormir (siempre en la habitación de la parte arrendataria). No se permiten visitas diurnas por más de 40 horas al mes”.

El despacho de abogados consultado considera que hay una limitación “desproporcionada” del derecho a la intimidad y a la vida privada del inquilino y que quien pone en alquiler la propiedad “no puede prohibir visitas razonables ni controlar el tiempo que permanecen, salvo que altere la convivencia o el uso pactado”. También matiza otro punto que dice que el casero podrá entrar en la vivienda siempre que lo desee y que permanezca en las zonas comunes o en las habitaciones que no estén alquiladas. El contrato añade que el propietario puede acceder a los cuartos con inquilino para reparaciones, altas y bajas de suministros o “control de salubridad” avisando con 24 horas de antelación, si el motivo no es urgente. La habitación, recuerda el bufete, “es el domicilio del arrendatario” y no se puede entrar al mismo “sin consentimiento expreso, salvo orden judicial o emergencia real”.