Torres de oficinas que no se necesitan: el ecoblanqueo de un megaproyecto urbano

Tras 30 años de tiras y aflojas, Madrid Nuevo Norte, el proyecto conocido como Operación Chamartín, vendido como uno de los más grandes del país y de Europa, pondrá sus primeros ladrillos en 2026, según los últimos cálculos de la empresa promotora. Se construirán 700 viviendas y 120.000 m2 de oficinas en Las Tablas Oeste, un área residencial del distrito de Fuencarral-El Pardo de la ciudad de Madrid, el primer ámbito de desarrollo de los cuatro que conforman este gigantesco plan urbanístico.

Sobre el papel, la obra contará con las técnicas más avanzadas en sostenibilidad del mercado: eficiencia energética, ahorro de agua, reutilización de materiales, confort térmico y corredores verdes, entre otras apuestas alineadas con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la Agenda 2030. Sin embargo, son muchos los arquitectos y urbanistas que aclaran que, en este caso, lo ‘verde’ del proyecto está muy alejado de la flexibilidad y resiliencia que necesitan las grandes ciudades para enfrentar los retos ambientales y sociales de las próximas décadas. “El proyecto más moderno nace viejo”, resume Miriam García, arquitecta paisajista y fundadora de un laboratorio de diseño urbano sostenible de Barcelona.

El primer tramo de la gigantesca y polémica obra –que ha pasado de distintas empresas públicas a una sociedad privada conformada por BBVA, Merlin Properties y la constructora Grupo Sanjosé– obtuvo en marzo la aprobación del Ayuntamiento de Madrid. Las cifras del proyecto son de una escala sin antecedentes en el país: más de 3,4 millones de metros cuadrados, cinco kilómetros de longitud, 10.500 viviendas y 10 torres de oficinas, incluido un rascacielos de 300 metros de altura -que será el más alto de España-, además de zonas verdes y equipamientos públicos.

El centro de negocio, un eje principal del proyecto, ocupará 800.000 metros cuadrados en pleno distrito de Chamartín, principal polo empresarial de la ciudad. El modelo de concentración de oficinas es la primera gran crítica de los expertos consultados para este reportaje. “Es un modelo que ya no es viable. Hay un rechazo a volver de forma masiva a estos centros, que en muchas ciudades están vacíos. Urge romper con la lógica del distrito financiero y apostar por otro tipo de urbanismo”, cuestiona Carmen Santana, arquitecta y premio de urbanismo español en 2021.

Para Miriam García, directora del departamento de planificación, paisaje y cambio climático de Landlab, el urbanismo contemporáneo está, justamente, cuestionando la viabilidad de distritos financieros “autistas, sin ecobeneficios y plagados de externalidades”, como el aumento del tráfico, la expulsión de vecinos y el encarecimiento de todas las zonas aledañas.

La tendencia de estos tiempos, explica, es de oficinas con espacios reducidos y flexibles en donde las sillas y los ordenadores van rotando, “con escritorios que no le pertenecen a nadie”. “Es decir, es un proyecto que no responde a lo que está pasando ahora mismo en las ciudades. Es un gran activo de venta, pero no un elemento de urbanidad”, critica.

Coincide Aurora Justo, socióloga urbanística y participante de la Plataforma por el Derecho a la Ciudad, una de las autoras del libro Operación Chamartín: una losa para Madrid, publicado en 2023. “¿Cómo puede ser un proyecto sostenible cuando se planifica una ciudad a 25 años sabiendo que las demandas urbanísticas son absolutamente cambiantes?”, se pregunta.

A su juicio, “Madrid no necesita un nuevo centro de negocios, ya sobran oficinas”. Tampoco concentrar “más coches y más trabajadores” en un distrito, la zona norte, ya saturada. “Con este proyecto, Madrid confirma que está fuera de todo lo que pueden ser las tendencias urbanísticas ligadas al medio ambiente, al urbanismo de los cuidados a la ciudadanía, al urbanismo de cercanía y a ciudades realmente verdes y habitables”, plantea.

Santana, arquitecta nacida en Chile que trabajó en muchos proyectos urbanos de París, agrega el “problema de obsolescencia” de estas enormes moles de cemento, que por la manera en la que se construyen no permiten “retrabajar otro tipo de usos” y son imposibles de “reconvertir”. “Muy pocas corporaciones compran hoy una torre para meter a sus empleados. Y cuando lo hacen, muchas oficinas no se ocupan. Por eso es tan necesario repensar las tipologías en proyectos de esta envergadura y tener siempre en cuenta que cada metro cuadrado que se construye tiene que poder ser reutilizado”, dice.

Félix Arias, arquitecto y urbanista, portavoz de la Plataforma Zona Norte, sostiene que los promotores son muy conscientes “de que no hay una demanda efectiva de concentración de oficinas de lujo en Madrid”, una foto panorámica que alcanza a muchas grandes ciudades, como París, Londres o Nueva York. No es descabellado –analiza– que este proyecto, más allá de sus avances, muera en su fase especulativa, en la venta de participaciones y en el reparto de los terrenos.

En lo que respecta a la escala, diseño y concepto de la obra, la arquitecta García plantea dos preguntas como punto de partida: ¿Es un proyecto necesario? ¿Es lo que Madrid necesita en estos momentos? “Si ambas respuestas son negativas, da igual que sea muy verde y sostenible. Es innecesario y punto, no hay más que hablar”.

Qué pasa en otras ciudades con las torres de oficinas

Si bien España y Europa experimentaron en 2024 un repunte en el mercado de oficinas -en Madrid el incremento anual fue del 23%-, las cifras todavía están lejos del mundo prepandémico, cuando el teletrabajo era bastante minoritario. Según las últimas cifras publicadas por la Oficina Estadística de la Unión Europea (Eurostat), en España el 15,4% de la población trabajadora lo hace desde su casa. El porcentaje se traduce en 3,2 millones de personas trabajando en remoto, según el sindicato UGT.

El promedio de la UE es del 23%. En Países Bajos, por ejemplo, hay un 52% de empleados que desarrollan parte de su jornada laboral desde sus hogares. Esta nueva forma de trabajar está dejando postales urbanas que parecían impensables, como la del distrito de negocios de La Défense, en el oeste de París, con torres de oficinas desocupadas y proyectos paralizados.

En Estados Unidos, la desocupación de las oficinas alcanza el 19,6%, según el informe de Moody ‘s Investor Services de 2024. La tendencia apunta a que en 2026 una cuarta parte de las oficinas estarán vacías. Ante este panorama, el Ayuntamiento de Nueva York aprobó el año pasado un plan para transformar los edificios de oficinas vacíos en 20.000 viviendas. “Estamos reinventando los distritos como comunidades vibrantes de uso mixto que fomentan tanto la vida residencial como las oportunidades económicas”, dijo el vicealcalde para vivienda y desarrollo económico, Adolfo Carrión, al anunciar el plan.

En Londres, el porcentaje de oficinas vacías de su city –icono mundial de negocios y finanzas– superó el 10% en 2024, el doble que antes de la pandemia. “París, por ejemplo, responde a esta nueva realidad con un modelo de ciudad bien claro, más verde y biodiverso, y todas las decisiones urbanísticas son consistentes con ese modelo. Pero Madrid no tiene un modelo de ciudad, son todos fuegos artificiales que encandilan, pero no resuelven problemas, todo lo contrario, los agrava”, insiste García.

Cuando la apuesta de sostenibilidad no es suficiente

La sostenibilidad del proyecto tiene un espacio muy relevante en la página web de Madrid Nuevo Norte. La empresa promotora destaca que el plan pivota sobre cuatro de los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de la Agenda 2030: la gestión del agua y del saneamiento, el uso de energías no contaminantes, la creación de un entorno urbano sostenible y acciones por el clima.

Al combinar estos cuatro ejes, la obra posicionará a Madrid “como referente en la descarbonización urbana”. Se explica que el centro de negocios tendrá una Área Demostradora de Acción Climática (ADAC), un espacio que pondrá en práctica “las técnicas y estrategias urbanas más avanzadas en sostenibilidad, gestión energética e hídrica y movilidad, superando importantes retos técnicos y normativos y sirviendo como modelo para otras ciudades europeas”.

También se especifica que con Madrid Nuevo Norte, Chamartín será un distrito libre de gases de efecto invernadero, gracias a “las más avanzadas medidas energéticas, de ahorro de agua, a las formas de desplazarse por los barrios y los materiales empleados en el proceso de construcción”, con la economía circular como bandera de la obra.

El proyecto apostará por “la naturalización del espacio público para crear sumideros naturales de carbono, creando una red interconectada de zonas verdes e incorporando vegetación en superficies como fachadas y cubiertas de los edificios, o incluso en los puentes”. En cuanto a la movilidad, todo el entorno de la obra está diseñado para “ser caminado y recorrido en bici”. “Daremos respuestas a los retos sociales, económicos y ambientales de Madrid de las próximas décadas”, se alardea en el bosquejo de la obra.

Sobre este listado, García señala que la cuestión no es el “cuánto”, sino el “cómo” y el “para qué”. “¿Es sostenible porque los edificios van a estar aislados térmicamente? ¿Es sostenible porque tendrá áreas verdes? ¿Esas infraestructuras verdes van a estar puestas al servicio de ejes cívicos? ¿Los trabajadores llegarán caminando al poder vivir cerca o llegarán en sus coches por estar obligados a vivir en zonas más baratas? Más preguntas que no se responden”, plantea la arquitecta.

“La sensación es que se pensó un gran distrito financiero, con su edificabilidad y sus metros cuadrados, y que al final alguien dijo ahora vamos a hacer el proyecto más sostenible. Así no funciona el urbanismo”, subraya.

Santana, especializada en ecología urbana, reafirma que proyectos de este calibre, con concentración de torres financieras, por más verdes que se presenten, van en contra de “las bases del urbanismo del siglo XXI pospandemia, humanista, inclusivo y construido entre administraciones, empresarios, vecinos y trabajadores. De poco sirven, explica, ”corredores ecológicos“ con poca sombra o edificios muy intensivos que en un apagón, como el que ocurrió en abril, pasan a ser ”inútiles“. ”Tenemos que pensar en edificios que puedan, de alguna manera, funcionar sin tanta energía. No podemos apostar todo a la tecnología. El urbanismo necesita más sentido común y más componentes humanos y analógicos, no más distritos financieros“, apunta.