Cuando el comprador extranjero expulsa al residente: «En estas islas es más rentable alquilar viviendas que trabajar»

Tomeu Torres Riera y Roger Vila Martínez sacarían rápido tema de conversación si un día se conocieran. Comparten estatus: son ciudadanos de las Illes Balears sin domicilio en propiedad y tampoco ganan el dinero necesario para hipotecarse. Aunque estén a dos islas de distancia y se saquen una década –el primero, ibicenco, es de la quinta del 89; el segundo, menorquín, de la del 99–, a ambos les ha barrido el tsunami financiero que ha doblado los precios del mercado inmobiliario en apenas una década. Una brecha que afecta a todo el archipiélago, con escala de grises. El problema se hizo visible en Formentera se trasplantó a Eivissa, arrasó barrios de Palma y desde hace un tiempo saca el látigo en Menorca. Y no cesa: la demanda es sostenida; la oferta, limitada. 

Tomeu calcula que su novia –enfermera– y él –recepcionista de temporada, estudiando para opositar a policía local y trabajar los doce meses– necesitarían “unos seis años” –confiando en que no suba el metro cuadrado– para reunir los 50.000 euros que –hoy– les pediría el banco para concederles un crédito en el interior de Mallorca, que es donde buscan. Nunca han alquilado. 

Roger –que es maestro cervecero y empresario: gestiona un obrador artesano, y familiar, reconocido dentro y fuera de las islas: Grahame Pearce– y su pareja –restauradora y arqueóloga, también autónoma– sube el período de ahorro para meterse en una entrada “a diez años”. Ellos ya no viven con sus padres.

–¿Influye que haya tantos extranjeros comprando casas en las Illes Balears en que vuestra generación tenga que enfrentarse a precios impagables?

–Es uno de los principales motivos de que la vivienda esté tan alta –responde Tomeu– y en Mallorca se ve perfectamente. ¿Dónde quieren comprar los extranjeros? Palma, la Tramuntana y los pueblos que tienen costa. Esos son los sitios más caros. Si buscas algo con dos habitaciones y dos baños, todo está por encima de 300.000 euros

–Desde la pandemia, los franceses están comprando a saco en la isla –contesta Roger– y eso se nota: el aumento de precios es exponencial.

Una inmobiliaria en el centro de Palma: todos sus anuncios están escritos en inglés

Más de 4.000 euros el metro cuadrado

Las operaciones de bienes raíces generan alrededor de 6.000 millones de euros anuales en las Illes Balears y el 30% las protagonizan extranjeros. Comunitarios –principalmente, alemanes– y –también– no comunitarios. Residan o no en el archipiélago: pese a que el teletrabajo haya convertido en líquido un concepto que antaño fue sólido, este perfil de comprador –y vendedor– es decisivo para entender la especulación que sufre el suelo. El metro cuadrado ya está –de promedio– por encima de los 4.000 euros en el archipiélago: más de tres nóminas del salario mínimo interprofesional. Niveles de Madrid o Barcelona con un PIB per cápita mucho menor.

Esas cifras –tan reveladoras– las publicó el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de las Islas Baleares el pasado noviembre y ligan con la investigación que –desde diferentes perspectivas– realizan dos profesores de la Universitat de les Illes Balears. Desde el Derecho Internacional y la Geografía Urbana, el catedrático Joan David Janer Torrens y la doctora Sònia Vives Miró tratan de arrojar luz –profundizar en las causas, medir consecuencias, proponer alternativas– sobre un problema que deja a cada vez más población balear sin un techo. Propio y seguro.

“Estamos en una economía de activos: hemos llegado a un punto”, comienza Vives, “donde es más rentable alquilar viviendas que trabajar: la riqueza inmobiliaria es el valor que ahora mismo nos posiciona socialmente. Si no heredas, o te vas de estas islas o te empobreces porque quien alquila suele destinar más de un tercio de sus ingresos a pagar la renta”. “Es un tema de especial gravedad”, continúa Janer, “porque las islas son territorios limitados: tenemos la superficie que tenemos y la demanda está disparada”. “Está constatado, incluso por parte de las patronales y de las asociaciones inmobiliarias, que la demanda de extranjeros está tensionando el precio de los inmuebles”, comenta.

Con Luxemburgo hemos topado

El catedrático se encontró hace unos días en la prensa nacional una noticia que aludía a su trabajo. Directamente. España propone a la Unión Europea limitar en Canarias la compra de viviendas que no sean para vivir. En 2024, Janer publicó en la Revista de Derecho Comunitario Europeo un artículo donde analizaba –desde el mismo título del ensayo académico– la “posible justificación por razones legítimas de interés público y la compatibilidad con el derecho” que comparten los veintisiete estados miembros de aplicar “restricciones a la adquisición de inmuebles por parte de residentes no españoles” en las Illes Balears. 

El texto del catedrático pivota sobre el Artículo 47 de la Constitución Española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Estas líneas se escribieron entre 1977 y 1978. Un año después de que se aprobara la Carta Magna, la Unión de Centro Democrático de Adolfo Suárez –que ya había solicitado, como presidente del Gobierno, la entrada de España en la Comunidad Económica Europea– intentó que se limitara a “dos chalets, bungalows o apartamentos unifamiliares” el patrimonio de “súbditos foráneos” en las islas. Las élites baleares –y los nuevos ricos de una economía extractivista; muchos de ellos, payeses reconvertidos en constructores– le pararon los pies a la coalición democristiana. 

Pasaron seis años. La UCD ya era historia y en Moncloa había entrado –con aplastante mayoría– un Gobierno socialista, que se subía con entusiasmo al Mercado Único. Felipe González y Fernando Morán, su ministro de Exteriores, firmaban un Tratado de Adhesión que no exigía medidas proteccionistas en cuestiones de territorio. Austria –pensando en los valles del Tirol–, Finlandia –en el archipiélago de las Åland–, Croacia –en la escarpada costa de Dalmacia– o Malta –que son dos islas más pequeñas que las Pitiüses– sí arañaron algunos beneficios cuando durante las siguientes décadas izaron en sus edificios oficiales la bandera de fondo azul y doce estrellas doradas. Por eso, hoy pueden poner –algunas– condiciones a la libre circulación de personas, bienes y capitales sin topar con Luxemburgo, sede del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. A diferencia de las Illes Balears.

El asunto sigue siendo tabú en la política insular. La actitud del Govern desde hace más de una década –cuando se aceleró la escalada de precios– lo demuestra. La vía que ahora explora Canarias no la exploró el pacto de centroizquierda que controló el Consolat de Mar, sede del Goven balear, entre 2015 y 2023. “Sólo se estudió el tema, a propuesta de Més per Mallorca y Més per Menorca, cuando estaba a punto de cumplirse el segundo mandato, pero no salió adelante ninguna iniciativa real”, recuerda Janer. 

–¿Qué falló?

–Creo que al PSOE le costó mucho asumir los planteamientos de sus socios, hasta que con la dinámica del momento no les quedó más remedio que crear una comisión que empezara a estudiar el tema. No estaban muy convencidos, pero viendo el drama actual creo que la lógica, para el Gobierno del Estado, es otra. Que transmitan a Bruselas la preocupación de un gobierno regional –como el canario– es un cambio de actitud. No hay otro Estado, además de España, que lo haya planteado a la Comisión Europea.

Este apartamento de 60 m2, más terraza de 15, se vende a más de 5.000 euros el m2, pese a que debe reformarse.

Menos entusiasmo aún parece ponerle el Partido Popular, que desde hace dos años y medio ostenta el poder en las principales instituciones del archipiélago balear. La calle manda. El 20 de abril de 2024, 200.000 personas protestaron contra el modelo turístico de Canarias. Un mes más tarde, y mirándose en aquellas manifestaciones, apenas 25.000 vecinos clamaron en Palma contra la masificación balear. Para entonces, el gabinete del –nacionalista conservador– Fernando Clavijo ya había encargado un informe jurídico a la Abogacía autonómica que encontrara una fórmula que contuviera una realidad: el 22% de las compraventas inmobiliarias en la provincia de Tenerife y el 16% en la provincia de Gran Canaria las protagonizan extranjeros. 

Veinte meses después de aquellas manifestaciones, el ejecutivo que preside Marga Prohens –durante esta semana, promocionando en Fitur unas islas que rozaron los 19 millones de turistas en 2025– sigue sin mover ficha. Al menos, de forma explícita. Prefieren la “contención” al “decrecimiento”. Desde la Conselleria d’Habitatge aluden a “las 7.000 viviendas” públicas o concertadas prometidas para esta legislatura –casi el triple de las que actualmente gestiona el Institut Balear de l’Habitatge– y a que “el Plan de Vivienda asequible de la UE tenga especial sensibilidad y trato diferencial para aquellos territorios limitados, como las islas, y por sus connotaciones geográficas y ambientales, y que además tengan un grado importante de incidencia turística sobre el uso residencial”. En la presentación de este proyecto –anunciado en diciembre por la Comisión Europea– no se leen medidas específicas que intervengan o condicionen el libre mercado más allá de incentivar la construcción de viviendas sociales.

El inconveniente de no ser ultraperiféricos

“Es cierto que a aquel archipiélago se le considera un territorio ultraperiférico de la Unión Europea y al nuestro no, y eso les da ciertas esperanzas de poder regular la compra de vivienda por parte de extranjeros”, concede Janer, “pero es evidente que el Gobierno canario parece tener una cierta sensibilidad con este asunto. Aquí no ocurre lo mismo: las limitaciones y el ir contra la libertad de empresa está en contra del ADN del PP balear. Coalición Canaria, por tanto, no lo ve de la misma manera y parece que hay sintonía con el Ministerio de Vivienda. Dudo que este Govern vaya de la mano de Moncloa”. 

¿Podría hacerlo sin riesgo de que las peticiones Bruselas sean un órdago sin recorrido legal? Según el catedrático, hay un resquicio por el que podría filtrarse la luz: “Es verdad: cuando le dices a un comunitario que no puede comprar una casa aquí estás yendo en contra de las libertades que configuran el Mercado Interior. Si no se modifican los tratados –y eso es ciencia-ficción–, hay que ir a la jurisprudencia. ¿Qué ocurre? El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dicho que por motivos de interés general –siempre que sean proporcionales y justificados de forma clara– es posible restringir estas libertades. Para que se acepte no se puede tomar a la ligera; debe formar parte de una estrategia global entre las Administraciones públicas en temas de vivienda. Demostrar que subiendo el IBI, las basuras o aplicando una tasa extra a las viviendas que compren los extranjeros… no se resuelve el problema”. 

Cuando la doctora Vives estudiaba la carrera –y aunque fuera mileurista–, alquilar en Palma con dos compañeros más “no salía por más de 500 euros… el piso entero”. Ahora, la geógrafa describe una sociedad donde “con un empleo no tienes vivienda”, pero con una buena herencia “puedes convertirte en rentista”. Es la parte más cruda de la “quinta ola de la gentrificación” y uno de los ejes del proyecto –con financiación europea– que la geógrafa dirigirá hasta 2027. Un horizonte al que ya apuntaba su tesis: L’espai urbà del capitalisme: La construcció del projecte neoliberal de Palma.

–La escribí –dice Vives– porque de estudiante ya empecé a ver los efectos que provocaba la turistificación en Mallorca. Ahora, la entrada del capitalismo internacional en estas islas ha provocado que un porcentaje similar a las viviendas que compran extranjeros sean operaciones sin hipotecas. ¿Quién puede comprar una vivienda por 400 ó 500.000 euros, o uno o dos millones, sin hipoteca? Es un cambio social: quien se convierte en propietario en estas islas no es la misma gente que antes.

No es extraño encontrarse viviendas en Palma de cien metros cuadrados a la venta por un millón de euros.

Anuncios millonarios que no hablan catalán ni castellano

Tomeu entra de vez en cuando en un portal inmobiliario y sobre un mapa de Mallorca dibuja un cuadrado que excluye tres zonas de la isla. Muy concretas. Las mismas que mencionó antes: sierra, capital, municipios costeros. Basta echarle un vistazo a los escaparates de muchas inmobiliarias –donde el castellano y, mucho menos, el catalán brillan por su ausencia– para darse cuenta de que quien compra en Santa Catalina, Andratx o Santanyí suele hablar sueco, ruso o alemán. Una situación calcada a la que ocurre en –casi toda– Eivissa. En inglés está escrito, por ejemplo, un gran cartel clavado en uno de los pocos solares que quedan por construir en Marina Botafoch, uno de los barrios más caros –e inundables– de Vila, la capital de la isla. Anuncia exclusivos penthouse y advierte de que le están volando de las manos a la promotora. Pese a que la obra no ha puesto todavía los cimientos del edificio, según se lee, ya se han vendido más de la mitad de las viviendas.

“Ninguno de mis amigos ibicencos ha podido meterse en una hipoteca y el que vive por su cuenta es porque le han dado algo en herencia o han dividido una casa más grande para crear un apartamento, la alternativa a la que nos tendríamos que agarrar nosotros si nos quedáramos aquí”, explica Tomeu, en un catalán que suena ibicenco pese a que se cuelan dejes mallorquines. La familia de su madre vive allí. Por eso, además de por la diferencia de precio y porque su novia podría conseguir un contrato en la Sanidad pública sin cambiarse de bolsa laboral, dibuja cuadrados en el mapa de la isla más grande del archipiélago. Hay un arraigo. En peligro de extinción. 

Roger cruza los dedos para que su alquiler no suba. Vive con su pareja, pagan 1.250 euros por una casa en el campo, cree que los arrendadores les están haciendo prácticamente un favor manteniendo ese precio: “Antes compartíamos con más personas y pagábamos 1.000 euros al mes. Luego se marcharon y nos quedamos mi chica y yo: si en la casa viviera más gente la podrían alquilar por 1.650. Con tranquilidad. En Menorca ya sería precio de mercado: no encuentras pisos en Maó por menos de 1.200 ó 1.300 euros”.

“Entre 2013 y 2017 pagaba 500 euros por una casa de más de cien metros cuadrados en Sant Climent”, dice Roger, en un catalán que mezcla fonemas menorquines con valencianos, “pero después de la pandemia todo degeneró”. “Mi familia es una muestra: yo nací en Carcaixent, y mis padres, que llegaron en el 96, a la isla, cuando yo era pequeño pudieron comprar una vivienda para que creciéramos mi hermana y yo. Sin problemas. Ahora que ya debería tener cosas claras, ¿a qué proyecto de vida puedo aspirar? A partir de cierta edad ya no te dan una hipoteca así como así”, añade.

–¿Y no te mudarías a Valencia, Roger? Tomeu y su chica se lo han planteado porque han visto viviendas a mitad de precio de las que ven en Mallorca. Pero, claro, ella tendría que empezar de cero en la Sanidad valenciana. Sin todos los puntos que tiene acumulados.

–Qué va. Mi hermana y yo hemos crecido en Menorca y no conocemos otra cosa. Y a mis padres les pasa lo típico de todo el que se va. Ahora, después de tantos años, ya no tienen nada allí… más que recuerdos. Aunque en cierto modo no acaben de encajar aquí, allí, actualmente, encajarían aún menos.