Las VPO de Alicante muestran las grietas del sistema: son pocas, para rentas cada vez más altas y acaban descalificadas

En la década de los años 80, la cooperativa Rosa Luxemburgo levantó más de 600 viviendas unifamiliares en Aravaca, la que es hoy una de las zonas más caras de Madrid. Se anunciaban como chalets de protección oficial, con garaje y jardín privado, y su nombre, el de la pensadora socialista y defensora de la clase obrera, ya indicaba que estaban pensadas para familias de clase trabajadora. Los diferentes modelos de vivienda de protección oficial (VPO) sirvieron durante largos periodos de tiempo para dar acomodo a miles de hogares de ingresos medios o bajos, pero la escasa producción de los últimos lustros ha dificultado cada vez más el acceso y ha estrechado una entrada por la que tienen más fácil colarse aquellos que se acercan, por arriba, al límite de renta.

El último escándalo en el Ayuntamiento de Alicante, tras la adjudicación de viviendas de este tipo a la concejala de Urbanismo, Rocío Gómez, al arquitecto municipal Francisco Nieto y a los dos hijos y un sobrino de la directora general de Organización Interna, Contratación Pública y Gestión de Fondos, María Pérez-Hickman, en un contexto de crisis residencial y con una producción de VPO a la baja, pone de relieve la necesidad de mecanismos para garantizar que estas casas, que cuentan con apoyo público, cumplan la función social para la que fueron concebidas.

La normativa estatal define la vivienda protegida como aquella “sometida a un régimen especial para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado de la vivienda”. Establece dos tipos: la social, de titularidad pública destinada a alquiler, cesión o cualquier otra fórmula de tenencia temporal sujeta a limitaciones de renta o de venta; y la de precio limitado, de titularidad pública o privada, y también sujeta a limitaciones, en este caso más laxas, “destinadas a satisfacer la necesidad de vivienda permanente”.

Pese a este paraguas general, son las comunidades autónomas las encargadas de definir sus propias VPO y establecer los precios máximos por metro cuadrado —los módulos— a los que se pueden vender o alquilar y los requisitos de acceso. Algunos son generales, como que no se tenga otra vivienda en propiedad, que esta vaya a destinarse a residencia habitual, que los solicitantes estén inscritos en un registro y que estén empadronados o tengan vinculación con el territorio.

Para los límites de renta, las comunidades autónomas aplican el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que se utiliza para el cálculo de prestaciones y subsidios. En 2026, este es de 8.400 euros anuales, al que se le aplican multiplicadores y coeficientes en función del tipo de protección y las ayudas públicas que reciben. En general, estos topes de renta de los solicitantes van desde los 21.000 euros de las de régimen especial hasta los más de 40.000 de las de precio limitado por unidad familiar estándar, sin coeficientes correctores.

La mayoría de administraciones autonómicas sitúan este límite en los 46.200 euros, 5,5 veces el IPREM, aunque cuatro de ellas —Madrid, Catalunya, Navarra, Castilla-La Mancha y Comunitat Valenciana— son las que más elevan el tope de renta, por encima de los 50.000 y los 60.000 euros, como puede verse en la siguiente tabla, con datos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), sin Euskadi.

“Puede parecer que 60.000 euros es muchísimo dinero, pero con el precio de la vivienda, los requisitos se han tenido que ir ajustando, porque si no, no se puede acceder”, considera el director gerente de APCE, Alfredo Díaz-Araque. Según la última encuesta de estructura salarial del INE, con datos de 2023, el sueldo medio en Madrid era de más de 32.200 euros; en Catalunya, de 30.000; en Valencia, de 25.600; en Navarra, de 31.200; y en Castilla-La Mancha, de casi 25.000. Pero las condiciones de acceso tienen en cuenta los ingresos de la unidad familiar, por lo que en un hogar estándar en el que entren dos sueldos, estos se sumarían, lo que dejaría fuera a dos nóminas medias en Madrid, Catalunya y Navarra, sin contar con los coeficientes correctores, que tienen en cuenta cuestiones como el número de hijos.

“Lo que estamos viendo en los últimos años es que la VPO que se está haciendo, si bien sigue siendo residual, va cada vez más orientada a hogares de ingresos más elevados”, explica el investigador del Instituto Idra, Jaime Palomera, que lo atribuye a que las “administraciones han ido aumentando el precio del módulo para responder a las demandas de las promotoras”. Esto, indica, “se ha acompañado del relato de que las VPO son ‘para las clases medias’ como respuesta al hecho de que la crisis ya no está afectando solo a los más empobrecidos”.

No siempre ha sido así. “Si nos remontamos a las proto-viviendas protegidas, las primeras son las ‘casas baratas’ de la república y las ‘viviendas de renta limitada’ que luego hará el franquismo, con el objetivo de generar vivienda para una parte muy amplia de la población trabajadora”, desarrolla Palomera, que indica que “la vivienda protegida de posguerra en Europa tenía la aspiración de ser universal”. “Después hay una fase en la que la creación de VPO se va reduciendo drásticamente y se piensa cada vez más en la población de menos recursos, como producto del marco neoliberal post-80, que la relega a un papel residual”.

La producción y las adjudicaciones de VPO no siempre han estado exentas de polémicas. Desde promociones en Sevilla con viviendas a 350.000 euros o anuncios en Las Rozas por más de medio millón, hasta uno de los mayores escándalos relacionados con las cooperativas de vivienda. Hay que remontarse a principios de los 90, cuando la cooperativa Promoción Social de Viviendas (PSV), avalada por UGT, dejó a unas 20.000 familias con la duda de si se habían quedado sin dinero y sin casa, en un escándalo que tardó años en resolverse y en el que sus principales directivos fueron acusados de estafa y apropiación indebida. El sindicato hipotecó su patrimonio para asumir la deuda y los afectados lograron recuperar gran parte del dinero o acceder a una vivienda.

La forma de acceder a una vivienda de VPO en propiedad se articula a través de las listas de las que disponen las administraciones competentes o a través de cooperativas, en las que suele predominar el orden de llegada. Pero, en todos los casos, deben cumplirse los requisitos de acceso. Y las condiciones que impongan los bancos para conceder las hipotecas, en caso de que sean necesarias. “Es fácil discriminar quién puede comprar y quien no, porque es el banco quien hace el scoring para la hipoteca”, explica Díaz-Araque.

El investigador en derecho público en la Universidad de Compostela Andrei Quintiá señala que la VPO es “un sistema complejo”, donde conviven diferentes formas de protección y usos, pero hay mecanismos comunes para garantizar la limpieza en el proceso de adjudicaciones. “Normalmente, hay un procedimiento en el que se establecen unos requisitos que habrá que acreditar, verificar y dictar una resolución”, desarrolla. “A partir de ahí, si hay conocimiento de alguna irregularidad, se tendría que poner en conocimiento de la Administración, que deberá corregirlo o, incluso, salirse de la vía administrativa si es manifiestamente penal”.

En el caso de Alicante, el propio Servicio de Gestión Patrimonial municipal habría alertado de un “conflicto de interés” en la adjudicación de las viviendas de protección pública y de un “posible incumplimiento de las condiciones legales de acceso”, bien “por no cumplirlas” o por “haber faltado a la verdad”. Este informe, que fue ignorado, forma parte de la denuncia presentada ante la Fiscalía Provincial, para que esta investigue si el procedimiento de adjudicación ha sido constitutivo de infracción penal.

“La vivienda protegida sigue siendo un instrumento muy bueno”, considera la codirectora de Provivienda, Gema Gallardo, que incide en que “lo malo son determinadas prácticas” o el hecho de que muchas de esas casas hayan acabado perdiendo su protección y hayan servido para echar leña al incendio de precios en el mercado privado. Porque estas casas, con precios de venta limitados, terminaban descalificándose al cabo de los años.

El Ministerio de Vivienda trabaja en su nuevo Plan Estatal bajo la premisa de que toda vivienda construida con recursos públicos esté blindada para siempre. Es algo que en Euskadi ya ocurre desde 2003 y que otras administraciones trataron de imitar. El Gobierno valenciano del Botánic apostó en 2023 por este carácter “permanente”, pero el Consell del expresidente Carlos Mazón tumbó la medida, estableciendo un plazo “máximo” de protección para las de gestión privada de entre 15 y 30 años.

El debate llegó hasta el Constitucional, a través del recurso a la Ley de Vivienda. Pese a que el tribunal avaló la mayor parte de la normativa estatal, el pleno echó atrás el artículo que regulaba la vivienda protegida, manteniendo la prevalencia de la normativa autonómica sobre la vigencia de la protección de estos inmuebles. El recurso lo había presentado la Junta de Andalucía.

Desde APCE indican que es “admisible que el carácter protegido de la vivienda sea permanente en el caso de que haya ayudas públicas”. “Como promotor, nadie te obliga a acogerte a las ayudas, así que, si las hay, entendemos que (el blindaje) pueda ser permanente”, concede Díaz-Araque. Un análisis en el que coincide la codirectora de Provivienda, que señala que el “problema” es que todas esas casas que se produjeron durante décadas acabaron desprotegiéndose o, incluso, “se vendían escriturándolo al precio legal y el resto se pagaba en B”, ante la expectativa de que al cabo de los años terminaría revalorizándose. “Por eso a veces la vivienda protegida está mal vista”, señala Gallardo.

Una mirada atrás permite echar cuentas. Entre 1991 y el año 2011, comenzaron a construirse más de un millón y medio de VPO. Solo en 1995, el año más prolífico de la serie, se concedieron 122.000 calificaciones provisionales y visados de obra, más que todos los que se han dado entre 2017 y el tercer trimestre de 2025. Esta producción en mínimos estrecha el cerco sobre las familias de menos ingresos y el traspaso de la calificación protegida al mercado libre ha terminado por impactar en los precios.

“El gran error de este país ha sido descalificar la vivienda protegida que, si siguiera regulada, podría incidir en los precios finales de la vivienda libre”, considera Gallardo. Si tan solo se hubiera mantenido la protección de las 1,7 millones de viviendas protegidas que se levantaron en España desde 1991, estas supondrían un 6,3% del parque total, casi el doble de las actuales.

¿Por qué ha dejado de producirse vivienda protegida? El estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera a partir de 2008 hubo la curva, pero actualmente los promotores señalan dos causas del parón: el precio de los módulos y la falta de suelo desarrollado para VPO.

“Tras la crisis financiera se para de producir VPO y, cuando se empieza a recuperar el mercado, los costes de construcción han ido subiendo, pero los precios de los módulos no se han ido actualizando al mismo ritmo”, indica Díaz-Araque, que señala que en los últimos años la mayoría de comunidades se han ido poniendo al día estas tablas, que determinan el precio al que se puede vender una vivienda protegida, que suelen tener las superficies tasadas en torno a los 70, los 90 y los 110 o 120 metros cuadrados útiles, según el régimen de protección.

Por ejemplo, en Catalunya, que modificó en febrero de 2025 los precios de venta, una vivienda en régimen general está limitada a 2.836,59 euros el metro cuadrado. Por una vivienda de 90 metros, la factura supera los 255.000 euros. Una casa similar en la ciudad de Madrid ronda el mismo precio, al que se le pueden sumar garages, porches, trasteros o locales, que pueden elevar la cuenta.